법인사업자가 보유하던 아파트를 매매하여 이익이 발생했을 때 회계처리는 어떻게 해야 하나요?

아파트가 회사의 고정자산으로 장부에 잡혀 있었다면, 매매대금과 양도일 현재 장부가액의 차이를 유형자산처분이익 또는 처분손실로 처리합니다. 다만 아파트를 판매 목적으로 보유한 재고자산으로 회계처리해 왔다면 매출·매출원가로 처리해야 하므로, 먼저 자산의 보유 목적과 장부 분류를 확인하셔야 합니다.

고정자산으로 보유한 경우

양도일에 아파트의 취득원가와 감가상각누계액을 장부에서 제거하고, 매매대금은 현금·보통예금 또는 미수금으로 기록합니다. 처분손익은 순매각대금에서 양도일 현재 장부가액을 뺀 금액입니다. 장부가액은 통상 취득원가에서 감가상각누계액을 차감해 확인합니다.

예를 들어 장부가액보다 비싸게 팔았다면 차액은 유형자산처분이익, 낮게 팔았다면 유형자산처분손실입니다. 분개 형태는 다음과 같습니다.

• 매각대금이 장부가액보다 큰 경우: 차변에 현금·보통예금(또는 미수금)과 감가상각누계액을 기록하고, 대변에 건물·토지 등 자산 계정과 유형자산처분이익을 기록합니다.
• 매각대금이 장부가액보다 작은 경우: 위와 같이 자산과 감가상각누계액을 제거하고, 차액은 차변의 유형자산처분손실로 기록합니다.

토지와 건물은 별도 자산으로 관리했다면 각각 장부에서 제거해야 합니다. 아파트 매각 전까지 반영해야 할 감가상각비가 누락되지 않았는지도 확인하세요. 매매계약서, 잔금 수령 내역, 소유권 이전 자료와 고정자산대장을 서로 맞춰 보관하는 것이 좋습니다.

법인세 신고 시 별도 확인

회계상 처분이익은 회사의 손익에 반영되지만, 법인이 주택을 양도하면 일반적인 각 사업연도 법인세와 별도로 토지등 양도소득에 대한 추가 법인세가 적용될 수 있습니다. 법인세법 제55조의2는 대상 주택 등의 양도소득에 대해 원칙적으로 20% 세율을 규정하고 있으며, 미등기 토지등은 40%가 규정되어 있습니다. 다만 시행령상 제외되는 주택 등 예외가 있으므로, 아파트의 용도·보유 경위와 해당 예외 요건을 따져야 합니다. 이 추가 과세의 양도소득은 원칙적으로 양도금액에서 양도 당시 장부가액을 뺀 금액으로 계산합니다.

따라서 장부상 처분손익만으로 추가 법인세 적용 여부를 결론 내리지 마시고, 아파트가 고정자산인지 재고자산인지, 양도일 현재 장부가액과 주택의 예외 해당 여부를 법인세 신고 단계에서 함께 검토하셔야 합니다.