1가구 일시적 2주택 비과세 적용을 위해 오피스텔을 종전주택으로 인정받으려면 임대차계약서에 어떤 내용이 포함되어야 하나요?

오피스텔을 종전주택으로 인정받기 위한 정해진 임대차계약서 문구가 따로 있는 것은 아니며, 계약서에 주거용 임대라는 내용이 드러나도록 작성하는 것이 중요합니다. 다만 계약서의 문구만으로 주택 여부가 확정되지는 않고, 실제 사용 상태가 함께 확인되어야 합니다.

계약서에는 가능한 한 다음 사항을 구체적으로 적어 두세요.

• 임대 목적물이 오피스텔의 어느 호실인지 정확히 표시
• 임대 목적을 주거용으로 명시하고, 업무용·사무실 용도가 아니라는 점을 분명히 기재
• 임대차 시작일과 종료일, 임차인, 보증금·월세 등 계약 조건
• 실제 입주자와 동거 가족이 정해져 있다면 그 내용
• 계약서 작성일과 당사자의 서명·날인, 보증금·월세 지급 내역

특약이 필요하다면 “임차인은 해당 목적물을 주거용으로 사용한다”처럼 실제 사용 목적을 확인하는 문구를 둘 수 있습니다. 다만 전입신고를 하지 않기로 한 특약이나 계약서상 ‘주거용’ 기재만으로 실제 주거 사용 사실이 뒤집히지는 않습니다. 계약 내용과 실제 이용이 다르면 실제 사용 형태가 쟁점이 될 수 있습니다.

따라서 계약서와 함께 임차인의 입주·전입 사실, 주택임대차 관계를 보여주는 자료, 공과금·관리비 내역, 내부 구조와 실제 거주 상태를 확인할 수 있는 사진 등도 보관하시는 편이 좋습니다. 전입신고나 재산세 과세 형태 하나만으로 결론을 단정하기보다, 새 주택 취득 당시 오피스텔이 실제로 주거용으로 사용되고 있었는지를 여러 자료로 함께 살펴야 합니다.

계약서에 주거용이라고 적혀 있어도 공실이거나 사무실로 사용했다면 종전주택으로 인정되지 않을 수 있고, 반대로 공부상 업무시설이어도 실제 주거용 사용이 확인되면 주택으로 판단될 여지가 있습니다. 임대차계약서와 실제 사용 시점이 다르다면 두 날짜를 구분해 관련 증빙을 정리해 두세요.