양도가액이 12억 원을 넘는 1세대 1주택은 양도세가 어떻게 계산되나요?

양도일이 2021년 12월 8일 이후이고 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄더라도, 주택과 부수토지의 실지거래가액 합계가 12억 원을 초과하면 초과분에 해당하는 양도차익은 과세됩니다.

계산 순서

1. 전체 양도차익을 계산합니다. 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 뺍니다.
2. 과세대상 양도차익을 계산합니다. 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액
3. 과세대상 장기보유특별공제액을 계산합니다. 전체 장기보유특별공제액 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액
4. 과세대상 양도차익에서 과세대상 장기보유특별공제액을 빼고, 양도소득 기본공제를 차감해 과세표준을 계산합니다. 그 과세표준에 해당 세율을 적용해 양도소득세를 산출합니다.

예를 들어 양도가액이 15억 원이면 과세 비율은 (15억 원 − 12억 원) ÷ 15억 원 = 20%입니다. 따라서 전체 양도차익과 전체 장기보유특별공제액 중 각각 20%에 해당하는 금액이 계산에 반영됩니다. 실제 세액은 취득가액·필요경비, 보유·거주기간, 기본공제 및 적용 세율에 따라 달라집니다.

1세대 1주택에 해당해 장기보유특별공제를 적용하는 경우에는 일반 자산의 공제율표가 아니라 1세대 1주택용 공제율표를 적용합니다. 보유기간 공제율과 거주기간 공제율을 더해 계산하며, 각 기간에 따라 공제율이 달라집니다. 다만 장기보유특별공제 적용 대상인지와 실제 보유·거주기간은 별도로 확인해야 합니다.

이 계산은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택의 일반적인 경우를 전제로 합니다. 주택 일부만 양도하거나 주택과 부수토지의 보유기간이 다르거나, 겸용주택인 경우에는 가액을 나누어 계산하는 등 별도 계산이 필요할 수 있습니다. 양도소득세 예정신고는 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 해야 합니다. 근거는 소득세법 제89조·제95조 및 같은 법 시행령 제160조입니다.