기준시가 계산방법은 무엇인가요?

기준시가는 부동산 종류와 평가 목적, 기준일에 따라 계산방법이 달라지며, 토지·주택·일반건물에 같은 산식을 적용하는 것은 아닙니다.

양도소득세에서 취득가액이나 양도가액을 기준시가로 계산하는 경우에는 해당 자산의 취득일 또는 양도일에 적용되는 기준시가를 확인합니다. 상속·증여재산 평가라면 상속개시일 또는 증여일에 적용되는 가격이 기준이 됩니다. 기준시가가 해당 날짜에 아직 공시되지 않았다면, 그 평가에 적용되는 별도 규정이 있는지 확인해야 하므로 목적과 기준일을 먼저 구분하셔야 합니다.

부동산 종류별 기본 방법

• 토지: 일반적으로 해당 토지의 개별공시지가를 적용합니다. 개별공시지가가 없는 토지는 관할 세무서장이 평가하는 등 별도 방법이 적용될 수 있습니다.
• 주택: 단독주택은 개별주택가격, 아파트·연립주택 등은 공동주택가격을 적용합니다. 주택가격이 공시되지 않았거나 법령상 예외에 해당하면 인근 유사 주택 등을 고려해 평가할 수 있습니다.
• 일반건물: 건물의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 반영해 산정한 건물 기준시가를 적용합니다. 산식은 건물 면적 × ㎡당 금액이며, ㎡당 금액은 건물신축가격 기준액에 구조지수·용도지수·위치지수·경과연수별 잔가율 등을 반영해 계산합니다.
• 오피스텔·상업용 건물: 해당 자산에 대해 별도로 일괄 고시된 가격이 있으면 그 가격을 적용하고, 고시되지 않은 경우에는 일반건물 기준시가 등 해당 규정에 따른 방법을 검토합니다.

공시가격이 없는 주택·과거 취득 주택

개별주택가격이나 공동주택가격이 없는 주택은 인근 유사 주택의 가격 등을 고려한 별도 평가가 적용될 수 있습니다. 또 주택가격이 최초 공시되기 전에 취득한 주택은 최초 공시가격을 취득 당시 토지·건물 기준시가의 비율로 환산하는 방식이 사용될 수 있습니다. 토지와 건물의 취득 시기가 다르면 환산한 주택가격을 다시 토지와 건물의 기준시가 비율로 나눌 수 있어, 각 취득일과 당시 기준시가 자료가 필요합니다.

상속·증여세 목적이라면 기준시가가 언제나 최종 평가액인 것은 아닙니다. 상속세 및 증여세법은 토지·건물·주택의 보충적 평가방법을 정하고 있으며, 시가나 임대차 관련 평가가 적용될 수 있는지도 따로 살펴야 합니다. 따라서 정확한 계산에는 세금 종류, 자산 종류, 취득·양도일 또는 상속·증여일, 공시가격 유무가 필요합니다.