위법한 단전·단수 조치로 인해 영업 손실이 발생한 경우 어떻게 대응해야 하나요?

위법한 단전·단수로 영업 손실이 발생했다면, 조치의 위법성과 손실의 발생·액수 및 인과관계를 자료로 입증해 관리단 등 조치 책임자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

1. 먼저 조치의 위법성을 확인하세요

관리규약에 단전·단수 규정이 있다는 이유만으로 조치가 당연히 적법해지는 것은 아닙니다. 조치의 근거, 목적과 경위, 방법, 사전 통지 여부, 체납액과 조치의 강도, 영업에 미친 피해 등을 종합해 사회통념상 허용될 정도로 타당했는지가 판단됩니다. 근거나 유효한 규약이 없으면 원칙적으로 위법할 수 있지만, 관리주체가 규약을 유효하다고 믿고 관리해 온 사정이나 조치가 없을 경우 건물의 존립·운영에 중대한 지장이 생기는지 등 특별한 사정도 고려됩니다(대법원 2004다3598, 3604 판결; 대법원 2018다38607 판결).

2. 증거를 바로 보전하세요

• 차단 날짜·시간, 지속 기간, 차단된 전기·수도 범위와 재개 시점을 사진·영상, 문자, 공문 등으로 남기세요.
• 관리규약과 개정 자료, 관리단 결의·회의록, 체납 내역, 사전 통지나 경고문을 확보하세요. 관리인은 관련 보고자료·장부·증빙서류의 열람이나 등본 교부 요청에 응해야 하지만, 개인정보 등 일부 정보는 제외될 수 있습니다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제26조제3항).
• 매출 감소는 카드·현금영수증 매출, 세금신고 자료, 예약 취소 내역, 주문·정산 자료 등으로 평소 매출과 차단 기간의 차이를 보여주세요. 폐기된 재고·식자재, 대체 비용 등은 구매 내역과 사진, 폐기 기록을 보관하세요.

3. 손해배상 청구는 손실별로 정리하세요

민법 제750조에 따라 고의·과실로 위법하게 손해를 가한 자에게 배상을 청구할 수 있습니다. 통상 발생할 손해가 기본이고, 특별한 사정으로 생긴 손해는 상대방이 그 사정을 알았거나 알 수 있었음을 입증해야 합니다. 따라서 영업이익 감소, 폐기 물품 손실, 대체 전력·수도 비용 등을 구분하고, 각 손실이 단전·단수 때문에 발생했다는 자료를 연결해야 합니다. 단순히 매출액이 줄었다는 사실만으로 그 전액이 손해액으로 인정되는 것은 아니며, 영업비용과 실제 이익 감소 등을 따져야 합니다. 피해자에게도 손해 확대에 책임이 있으면 배상액이 줄어들 수 있습니다(민법 제393조·제396조 및 제763조).

관리단에 서면으로 단전·단수의 중단·재개와 손해배상을 요구하고, 합의되지 않으면 민사소송을 검토할 수 있습니다. 조치가 계속 중이라면 손해 확대를 막기 위한 별도의 법적 조치가 필요한지 검토하세요. 업무방해 등 형사절차를 병행할 수 있는지는 조치 경위와 고의 등 구체적 사정에 따라 달라지며, 형사절차와 민사상 배상 판단은 별개입니다. 손해배상 청구에는 기한이 있을 수 있으므로 지체하지 말고 확인하시는 것이 안전합니다.