임차인이 오피스텔을 주거용으로 사용하지 않는다는 확인서를 받는 것만으로 세금 불이익을 피하기에 충분한가요?

임차인의 ‘주거용으로 사용하지 않는다’는 확인서만으로는 충분하다고 보기 어렵습니다. 확인서는 임차인의 설명을 뒷받침하는 자료가 될 수 있지만, 실제 사용 모습과 다르면 확인서만으로 비주거용 사용이 확정되지는 않습니다.

주택 임대의 부가가치세 면세 여부 등은 계약서에 적힌 명칭이나 확인서 문구보다 임차인이 실제로 오피스텔을 어떻게 사용했는지가 중요합니다. 확인서를 받으시더라도 다른 자료와 함께 보관하고, 임대 기간 중 사용 형태가 바뀌지 않았는지 살펴보시는 편이 안전합니다.

확인서에는 임차인의 사용 목적, 실제 사업장으로 사용하는지, 주거 목적으로 사용하지 않는다는 점과 확인 날짜를 구체적으로 적고, 임대차계약서에도 사용 목적과 용도 변경 시 알릴 의무를 명시할 수 있습니다. 다만 이런 문구가 실제 거주 사실을 뒤집어 주는 것은 아닙니다.

함께 보관할 자료로는 다음이 있습니다.

• 임차인의 사업자등록 및 해당 장소에서 실제 영업·업무를 하는 자료
• 사무용 집기 등 실제 사용 상태를 보여주는 사진이나 점검 기록
• 임대차계약서와 임대료·부가가치세 처리 자료
• 전기·수도 등 사용 내역과 임차인과 주고받은 용도 확인 기록

전입신고 여부, 사업자등록, 공과금 사용량 등도 판단 자료가 될 수 있지만, 어느 한 가지 자료만으로 결론이 정해지는 것은 아닙니다. 실제로 상시 거주하는데 확인서만 받아 두었다면 세금상 주거용으로 판단될 위험은 남습니다. 반대로 확인서와 실제 업무 사용 자료가 일치하면 비주거용 사용을 설명하는 데 도움이 됩니다.

따라서 확인서는 받되, 계약 내용과 실제 사용 상태가 일치하도록 확인하고 관련 자료를 함께 보관하시는 것이 좋습니다. 실제 사용이 주거용으로 바뀌었다면 확인서 문구만 유지하기보다 세금 신고상 처리도 다시 검토해야 합니다.