분양권 증여 시 납입한 분양대금과 프리미엄은 각각 어떤 기준으로 평가하나요?

분양권의 증여가액은 원칙적으로 증여일(평가기준일)까지 납입한 금액에 증여일 현재의 프리미엄을 더해 평가합니다. 다만 해당 권리에 적용되는 기준시가가 있으면 그 기준시가로 평가할 수 있습니다.

• 납입액: 증여일까지 실제 납입한 계약금·중도금 등 분양대금을 기준으로 합니다. 아직 내지 않은 분양대금은 이 ‘납입액’에 포함되지 않습니다.
• 프리미엄: 증여일 현재 불특정 다수인 사이에서 거래할 때 통상 지급되는 금액을 기준으로 합니다. 분양권 거래사례, 같은 단지·유사한 권리의 거래 상황 등으로 증여일 당시의 프리미엄을 뒷받침할 자료를 정리해 두는 것이 좋습니다.
• 기준시가 예외: 해당 권리에 소득세법 시행령에 따른 기준시가가 있으면, 납입액과 프리미엄을 단순히 더한 금액 대신 그 기준시가를 적용합니다.

예를 들어 증여일까지 계약금과 중도금으로 2억 원을 납입했고, 증여일 현재 통상적인 프리미엄이 3천만 원이라면, 기준시가 적용 대상이 아닌 경우 평가액은 2억 3천만 원입니다. 이는 분양권 자체의 평가액 예시이며, 증여세 과세가액 계산에서 인정되는 채무를 별도로 차감할 수 있는지는 채무의 성격과 수증자의 실제 인수 여부를 따로 검토해야 합니다.

증여재산은 원칙적으로 증여일 현재의 시가로 평가하고, 시가 산정이 어려우면 법정 보충적 평가방법을 적용합니다. 따라서 계약서상 분양가만으로 증여가액이 정해지는 것은 아니며, 증여일 현재까지 납입한 내역과 프리미엄 산정 근거를 함께 확인하셔야 합니다. 분양권의 증여시기는 일반적으로 권리 이전에 등기가 필요한 재산의 등기접수일 등 법정 기준에 따라 판단하므로, 실제 증여일을 먼저 확정한 뒤 그 날짜를 기준으로 평가해야 합니다.