임대차 계약기간 중 집주인이 바뀌면 세입자는 무조건 새로운 집주인과 새로운 임대차계약서를 작성해야 하나요?

주택 임대차에서는 집주인이 바뀌어도 세입자가 새 집주인과 새 임대차계약서를 반드시 다시 작성해야 하는 것은 아닙니다. 기존 계약이 유지되고, 새 집주인은 일정한 요건을 갖춘 임대차의 임대인 지위를 승계합니다.

주택임대차보호법상 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 이 요건을 갖춘 임대차의 목적 주택을 산 사람은 기존 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 따라서 통상 기존 계약의 기간과 보증금 등 계약 내용은 그대로 이어지며, 집주인이 바뀌었다는 이유만으로 계약을 새로 체결하거나 다시 보증금을 지급할 필요는 없습니다.

다만, 임차인이 주택 인도와 주민등록을 갖추지 못했다면 새 소유자에게 기존 임대차를 주장할 수 있는지 달라질 수 있습니다. 또한 법에 따른 대항력은 요건을 갖춘 다음 날부터 생기므로, 소유권 이전일과 전입신고·점유 시점을 함께 확인하는 것이 중요합니다.

실무상으로는 새 계약서를 반드시 쓰기보다 다음을 확인해 두시는 편이 안전합니다.

• 등기부등본으로 실제 소유자가 바뀌었는지 확인합니다.
• 새 집주인의 성명·연락처와 보증금 반환 계좌를 확인하고, 보증금 반환 의무가 승계된다는 점을 문자나 서면으로 남깁니다.
• 새 계약서를 작성하더라도 기존 계약을 단순히 이어가는 것인지, 기간·보증금·특약을 변경하는 것인지 명확히 합니다. 새 계약서에 서명하기 전에 기존보다 불리한 내용이나 보증금·기간 변경이 있는지 살펴보세요.

주택임대차표준계약서는 서면 계약 때 우선적으로 사용하도록 되어 있지만, 당사자가 다른 서식을 쓰기로 합의한 경우에는 다른 서식을 사용할 수 있습니다. 이는 새 소유자와 반드시 계약서를 다시 써야 한다는 뜻은 아닙니다. 상가 임대차도 점유와 사업자등록 신청 등 대항요건을 갖춘 경우 건물 양수인이 임대인 지위를 승계하는 구조이지만, 질문이 주택이 아닌 상가를 뜻한다면 요건을 별도로 확인해야 합니다.