1주택과 전입신고된 주거용 오피스텔을 소유하고 있고 합산 공시지가가 12억 이하일 때, 이를 1주택으로 보나요 아니면 2주택으로 보나요?

오피스텔을 세입자가 실제로 주거용으로 사용했다면, 양도소득세의 1세대 1주택 판단에서는 원칙적으로 주택 2채로 볼 가능성이 큽니다. 두 부동산의 가격 합계가 12억 원 이하라는 사정만으로 오피스텔이 주택 수에서 빠지지는 않습니다.

다만 세목에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

• 양도소득세: 건축물대장상 업무시설인지, 재산세가 건축물분·토지분으로 부과됐는지만으로 주택 여부가 결정되지는 않습니다. 실제로 세입자가 거주했고 주거생활을 할 수 있는 형태로 사용했다면 주택으로 판단될 수 있습니다. 전입신고는 주거 사용을 뒷받침하는 자료이지만, 그것만으로 확정되는 것은 아니며 임대차계약, 실제 사용 상태 등도 함께 살펴야 합니다. 이런 경우 다른 주택을 팔 때 1주택 비과세 요건을 충족하는지에 영향을 줄 수 있습니다.
• 종합부동산세: 주택분 재산세 과세대상인지와 합산배제 여부 등을 기준으로 별도로 판단합니다. 말씀처럼 오피스텔이 실제로 주택분이 아닌 건축물분·토지분 재산세로 과세됐다면, 종부세에서 주택으로 포함되는지는 재산세 과세내역과 실제 용도 등을 확인해야 하므로 지금 정보만으로 1주택 또는 2주택이라고 단정하기 어렵습니다.

12억 원 기준은 주택 수를 정하는 기준이 아닙니다. 종부세에서는 1세대 1주택자 여부에 따라 공제 기준이 달라질 수 있고, 양도소득세에서는 고가주택 여부 등에 관련될 수 있지만, 가격이 12억 원 이하라는 이유만으로 주거용 오피스텔을 주택 수에서 제외하지는 않습니다.

먼저 확인할 자료는 ① 오피스텔의 재산세 고지서에서 주택분으로 과세됐는지, ② 임대차계약과 실제 거주·사용 상태, ③ 어떤 세금의 주택 수를 판단하려는 것인지입니다. 양도소득세 판단이라면 세입자의 전입신고뿐 아니라 실제 주거 사용 여부가 핵심이고, 종부세 판단이라면 과세기준일의 재산세 과세내역과 합산 여부를 확인하셔야 합니다.