매도인이 세금을 체납한 경우 매수인이 부담할 수 있는 위험은 무엇인가요?

매도인의 세금 체납만으로 매수인이 그 세금을 대신 갚는 것은 일반적이지 않지만, 매수하려는 부동산이 압류·공매되거나 매수인이 취득한 권리가 체납 국세보다 후순위라면 소유권이나 보증금 회수에 위험이 생길 수 있습니다.

매수인이 주의할 위험

• 이미 압류된 부동산: 세무서가 부동산을 압류한 뒤 공매 절차를 진행하면, 매매계약이나 소유권이전등기만으로 공매 위험이 사라진다고 단정할 수 없습니다. 등기부에 압류가 있는지 확인하고, 압류 해제와 등기 말소가 실제로 이루어지는지 확인해야 합니다.
• 세금의 법정기일이 매수인 권리보다 앞선 경우: 국세는 원칙적으로 다른 채권보다 우선합니다. 다만 법정기일 전에 설정된 저당권 등 담보권이나 일정한 임차보증금 채권은 우선할 수 있습니다. 세금의 법정기일은 세금 종류에 따라 신고일, 고지서 발송일 등으로 달라지므로 체납 사실만으로 우선순위를 판단할 수는 없습니다.
• 부동산에 붙은 특정 세금: 해당 부동산 자체에 부과된 상속세·증여세·종합부동산세는 일정한 담보채권이나 임차보증금반환채권보다 우선할 수 있습니다. 또 전세권 등 권리가 설정된 뒤 부동산이 양도된 경우에도, 법정 요건과 범위에 따라 국세가 그 권리보다 우선할 수 있습니다.

계약 전·잔금 지급 전 확인할 점

1. 최신 등기부등본에서 압류·가압류·저당권·전세권·임차권을 확인합니다. 등기부에 표시되지 않은 체납이나 징수 절차가 있을 가능성까지 등기부만으로 완전히 배제할 수는 없습니다.
2. 매도인에게 체납 국세와 지방세 여부 및 압류 해제에 필요한 자료를 확인하고, 잔금 지급과 동시에 체납 세금 납부·압류 해제·말소가 되도록 계약서에 정산 조건을 구체적으로 둡니다.
3. 잔금 지급 직전에 등기사항을 다시 확인하고, 필요한 경우 잔금 일부를 세금 정산이나 압류 말소에 직접 사용하도록 지급 절차를 정합니다.

매수인이 매도인의 체납세금을 개인적으로 부담하는지와, 매수 부동산이 국세 징수 대상이 될 수 있는지는 별개의 문제입니다. 특히 우선순위는 세금의 종류·법정기일, 권리 설정일, 매각 절차의 진행 시점에 따라 달라집니다. 국세기본법 제35조의 개정 규정은 2023년 4월 1일 이후 매각결정 또는 매각허가 결정이 있는 경우부터 적용되므로, 공매가 이미 진행 중인 거래는 그 결정일도 확인해야 합니다.