보증금에서 공제한 원상복구비가 손해배상금인지 공사대금인지 어떻게 구분하나요?

보증금에서 공제한 원상복구비는 임차인이 부담할 원상회복의무를 이행하지 않아 임대인이 대신 복구한 비용이라면 원칙적으로 손해배상금이고, 임대인이 임차인에게 공사를 맡겨 임차인이 공사대금을 지급하기로 한 별도 계약이 있다면 공사대금으로 볼 수 있습니다. 공제했다는 사실이나 영수증의 명칭만으로 성격이 정해지지는 않습니다.

손해배상금으로 보는 경우

임대차가 끝날 때 임차인은 임대차계약과 목적물 상태에 따라 원상회복해 반환해야 합니다(민법 제654조·제615조). 임차인이 설치하거나 변경한 시설을 철거하지 않거나, 통상적인 사용으로 생긴 마모를 넘는 훼손을 복구하지 않아 임대인이 직접 공사했다면, 임대인은 그 의무 위반으로 발생한 필요하고 합리적인 복구비를 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

이때 임대인은 보증금에서 공제하려는 손해와 금액을 뒷받침해야 합니다. 임대 당시·퇴거 당시 사진, 계약서의 원상회복 특약, 견적서와 세금계산서·영수증, 실제 지급내역 등이 증거가 됩니다. 새것으로 전면 교체하는 비용을 청구하더라도 노후·감가상각이나 통상손모를 무시해 임차인에게 과도한 부담을 지울 수는 없습니다. 복구비가 목적물의 가치 감소분을 현저히 넘으면 손해액이 제한될 수 있다는 대법원 판례도 있습니다.

공사대금으로 보는 경우

임차인이 임대인에게 공사를 맡기고 공사 범위·가격·지급 책임을 합의한 뒤 임대인이 그 약정에 따라 공사를 했다면, 그 청구는 손해배상이라기보다 공사계약에 따른 대금일 수 있습니다. 반대로 임대인이 임차인 동의 없이 업체를 선정해 공사한 뒤 비용을 보증금에서 뺐다는 사정만으로 임차인이 공사계약의 당사자가 되는 것은 아닙니다. 이 경우에는 원상회복의무 위반과 실제 손해액을 따져 손해배상으로 청구할 수 있는지를 판단합니다.

실무상 확인할 점

• 계약서에 어떤 상태까지 복구하기로 했는지, 특약이 구체적인지 확인하세요.
• 임차인이 만든 훼손인지, 통상적인 마모인지와 공사 항목별 필요성을 살펴보세요.
• 실제 공사 여부·지급액뿐 아니라 공사 범위가 훼손과 관련 있는지도 확인하세요.
• 공제에 다툼이 있으면 임대인에게 항목별 산출내역과 증빙을 서면으로 요청하고, 입·퇴거 사진과 주고받은 문자 등을 보관하세요.

원상회복의무의 범위는 계약 내용, 임대 당시 상태, 임차인이 변경한 내용 등을 종합해 개별적으로 판단합니다. 따라서 같은 ‘도배·철거비’라도 원래 상태, 손상 정도, 약정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.