공통매입세액 안분계산 시 면세 공급가액에 관리비도 포함해야 하나요?

면세사업(예: 면세 임대)에 실제로 귀속되는 관리비 수입이라면 면세공급가액에 포함하는 것이 원칙입니다. 다만 임차인이 부담할 공공요금을 실제 금액대로 따로 구분해 받아 납부만 대신한 경우에는 임대·관리 용역의 대가가 아니므로 관리비 수입에 포함하지 않습니다.

관리비라는 이름만으로 판단하지 않고, 무엇의 대가인지와 과세·면세 사업 중 어디에 관련되는지를 봅니다.

• 청소비·경비비·난방비처럼 임대인이 관리나 서비스를 제공하고 받는 금액은 관리 용역의 대가에 해당할 수 있습니다. 면세사업에 귀속되는 금액이면 면세공급가액에 반영하고, 과세사업에 귀속되는 금액이면 과세사업 공급가액에 반영합니다.
• 전기료·수도료 등 공공요금을 임차인별 사용액에 따라 별도로 구분해 받아 그대로 납부하는 대행금은 임대·관리 대가와 구분합니다. 임대료나 관리비와 섞어 받거나 실제 공공요금을 초과해 받은 금액이 있다면 그 부분은 별도 검토가 필요합니다.
• 과세 임대와 면세 임대가 함께 있는 건물의 공용 관리비처럼 귀속을 나누기 어려운 비용은 먼저 공통매입세액인지 판단하고, 매출 쪽 관리비도 실제 관련 사업에 따라 구분해야 합니다. 단순히 ‘면세 건물에서 받은 관리비’라는 이유만으로 전액을 면세공급가액에 넣는 것은 적절하지 않을 수 있습니다.

부가가치세법 시행령 제81조의 안분 계산은 실지귀속을 구분할 수 없는 공통매입세액에 적용합니다. 면세사업 관련 매입세액은 공제되지 않으며, 공통매입세액은 면세공급가액을 총공급가액으로 나눈 비율로 안분합니다. 따라서 관리비 수입은 임대차계약서, 항목별 정산내역, 실제 공공요금 납부액 등을 기준으로 과세·면세 귀속과 대행금 여부를 구분해 신고하시는 것이 좋습니다.