2019년 2월 12일 이전에는 세법상 거주주택 비과세 적용을 위한 5% 임대료 증액 제한 요건이 없었나요?

거주주택 비과세 특례의 장기임대주택 요건으로 임대료·임대보증금 인상률 5% 제한이 들어오기 전에는, 그 제한을 이 특례의 세법상 요건으로 요구하지 않았습니다. 기준이 되는 시점은 임대사업자 등록일 자체가 아니라 임대차계약을 새로 체결하거나 갱신한 시점입니다.

소득세법 시행령 제155조제20항제2호는 거주주택 특례를 받으려면 장기임대주택을 양도일 현재 등록·임대하고, 임대료등의 증가율이 5%를 넘지 않아야 한다고 정합니다. 이 요건은 2019년 2월 12일 이후 새로 체결하거나 갱신한 임대차계약부터 적용되는 것으로 설명되어 있습니다. 따라서 그 전에 체결한 계약만을 근거로 5% 제한을 소급해 적용하는 것은 아닙니다.

다만 다음은 구분하셔야 합니다.

• 2019년 2월 12일 이후 계약·갱신분: 세법상 거주주택 비과세 특례의 5% 제한을 확인해야 합니다.
• 그 이전 계약분: 그 계약만으로는 이 세법상 5% 요건을 적용하지 않는 것이 원칙입니다. 이후 갱신하거나 새 계약을 체결했다면 그 계약부터 따져야 합니다.
• 민간임대주택법상 제한: 세법상 요건이 생기기 전이라도 임대사업자에게 별도의 임대료 증액 제한이 적용될 수 있습니다. 따라서 “세법상 거주주택 비과세 요건이 아니었다”는 것과 “임대료를 제한 없이 올릴 수 있었다”는 것은 같은 뜻이 아닙니다.

실제 적용에서는 임대사업자 등록일만 보지 말고, 2019년 2월 12일 전후의 계약서·갱신계약서와 보증금·월세 변경 내역을 계약별로 정리해 판단하시는 것이 중요합니다. 2020년 2월 11일 이후의 계약·갱신 등에 관한 시행령 적용례도 있으므로, 그 이후 변경분은 별도로 구분해 살펴야 합니다.