아파트 매도 시 1세대 1주택 비과세를 받으려면 오피스텔 주택 해당 여부를 언제 확인해야 하나요?

아파트의 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 때는 아파트 양도일 현재 오피스텔이 사실상 주거용인지 확인하셔야 합니다. 공부상 용도가 ‘업무시설’이어도 실제로 사람이 거주하는 형태와 용도로 사용했다면 주택으로 보아, 아파트 양도일에 세대가 보유한 주택 수에 포함될 수 있습니다.

따라서 매도 계약을 준비할 때 미리 확인하고, 잔금일 등 세법상 양도일 현재의 실제 사용 상태도 다시 점검하시는 것이 안전합니다. 오피스텔이 임대 중이라면 임차인의 실제 사용 용도와 거주 사실을 확인해야 합니다. 주민등록이 되어 있는지만으로 결론이 정해지는 것은 아니므로, 내부 구조와 실제 이용 상황을 함께 살펴야 합니다.

오피스텔이 실제 주거용인지 판단할 때는 다음 자료가 도움이 될 수 있습니다.

• 임대차계약서와 임차인의 사용 내용
• 전입신고·입주자 내역
• 내부 사진, 수도·전기 등 관리비 사용 내역

다만, 아파트 매매계약을 체결한 뒤 계약에 따라 아파트를 주택 외 용도로 변경해 양도하는 경우에는 주택 여부를 매매계약일 기준으로 판단하는 예외가 있습니다. 단순히 오피스텔의 용도나 상태를 바꾸는 경우와는 구분해야 합니다.

오피스텔이 양도일 현재 주택으로 판단되면 아파트 양도 시 1세대 1주택 요건을 충족하지 못할 수 있습니다. 다만 주택 수 특례 등 예외가 적용되는지는 별도로 검토해야 하며, 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.