임대차 장소가 없다면 어떻게 되나요?

임대차계약서에 임대할 장소가 빠져 있어도 다른 자료로 목적물을 특정할 수 있으면 계약이 곧바로 무효라고 단정할 수는 없지만, 어디를 빌렸는지 특정할 수 없다면 계약의 성립이나 권리 행사가 어려워질 수 있습니다.

상가 임대차에서는 특히 계약서의 주소·호수·임차 부분이 실제 건물의 등기부상 표시와 일치하는지가 중요합니다. 사업자등록은 제3자가 임차 사실을 확인할 수 있게 하는 공시방법이므로, 계약서상 장소가 등기부 표시와 다르거나 건물 일부를 빌렸는데 그 부분을 표시한 도면을 사업자등록 신청 때 첨부하지 않으면 대항력을 인정받지 못할 수 있습니다. 대법원 2008다44238 판결도 건물 일부 임차의 경우 도면으로 임차 부분을 특정해야 한다는 취지입니다.

따라서 계약서에 장소가 누락됐거나 불명확하다면 다음을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

• 계약서의 주소, 건물명, 층·호수 및 면적이 등기부·건축물대장 표시와 맞는지 확인합니다.
• 건물 일부만 임차했다면 해당 부분의 위치와 경계를 표시한 도면을 계약서에 붙이고, 당사자가 확인·서명 또는 날인합니다.
• 이미 계약했다면 임대인과 목적물의 정확한 표시를 적은 변경계약서나 확인서를 작성하고, 사업자등록 내용도 실제 임차 장소에 맞게 정리합니다.
• 실제 인도받은 장소, 열쇠 인수, 임대료 지급 및 사용 내역 등 목적물을 확인할 자료도 보관합니다.

계약 당사자 사이에서 장소를 특정하는 문제와 제3자에게 대항력을 주장하는 문제는 별개입니다. 당사자 사이에는 실제로 합의한 장소를 다른 증거로 확인할 여지가 있지만, 사업자등록을 통한 대항력은 주소·임차 부분이 제대로 공시되지 않으면 부정될 위험이 있습니다. 장소가 전혀 특정되지 않거나 임대인과 임차인이 서로 다른 장소를 생각하고 있었다면, 계약 해석과 보증금 반환 등은 계약서·대화 내용·점유 경위에 따라 달라질 수 있습니다.