가족만 전입신고를 해도 대항력이 유지되나요?

가족만 전입신고를 남겨도 임차인이 그 가족과 함께 주택의 점유를 계속하는 경우라면 대항력이 유지될 수 있지만, 임차인이 실제 점유를 완전히 넘기고 가족의 주소만 남겨 둔 경우까지 유지된다고 단정할 수는 없습니다.

「주택임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항력은 주택을 인도받아 점유하는 것과 주민등록을 갖추는 것이 함께 필요합니다. 법원은 주민등록 요건에 임차인 본인뿐 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록도 포함될 수 있다고 봅니다. 따라서 임차인이 가족과 함께 계속 거주하면서 본인만 일시적으로 다른 곳으로 전입신고를 옮기고, 가족의 주민등록은 그대로 두는 경우에는 대항력을 잃지 않을 수 있습니다(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결).

반대로 임차인과 가족이 모두 이사하고 주택 점유도 중단한 채 주소만 형식적으로 남겨 두는 경우에는 대항력이 유지되기 어렵습니다. 따로 살던 가족의 주소를 그 집으로 옮겨 놓는 것만으로도 충분하다고 볼 수 없습니다. 전입신고와 함께 실제 점유가 계속되는지가 중요합니다.

주민등록과 점유 등 대항요건을 모두 잃으면 기존 대항력이 소멸하고, 나중에 다시 전입하더라도 원래 순위가 자동으로 되살아나는 것은 아닙니다. 다시 요건을 갖춘 때부터 새로운 대항력이 생기므로, 그 사이에 다른 권리가 설정되면 보증금 회수 순위에 영향을 줄 수 있습니다.

임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못해 이사나 전출이 필요한 상황이라면, 임차권등기명령에 따른 등기가 실제로 마쳐진 뒤 전출하는 방법을 검토할 수 있습니다. 등기가 완료되면 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 대항요건을 잃더라도 유지됩니다. 신청만 한 상태와 등기가 마쳐진 상태는 다르므로, 등기 완료 여부를 확인하셔야 합니다.