2018년 9월 13일 이전에 취득한 조정대상지역 주택을 장기일반민간임대주택으로 등록하면 양도소득세 중과 배제를 받을 수 있나요?

2018년 9월 13일 이전에 취득한 주택이라면 조정대상지역 주택을 새로 취득한 경우에 적용되는 장기임대주택 중과 배제 제한의 경과조치 대상이 될 수 있습니다. 다만, 그 사실만으로 중과 배제가 확정되는 것은 아니며 임대주택의 유형과 등록·임대 요건도 충족해야 합니다.

소득세법 시행령상 장기임대주택은 일정 요건을 갖추면 조정대상지역 주택의 양도소득세 중과 대상에서 제외될 수 있습니다. 특히 2018년 10월 23일 개정 규정은 2018년 9월 13일 이전에 주택을 취득했거나, 그 전에 취득 계약을 맺고 계약금을 지급한 사실이 증빙되는 주택에는 종전 규정을 적용하도록 하고 있습니다. 따라서 해당 주택이 그 전에 취득된 것이 맞다면, ‘다른 주택을 보유한 상태에서 조정대상지역 주택을 새로 취득한 경우’라는 사유만으로 중과 배제가 막히지는 않을 수 있습니다.

다만 다음 사항을 함께 확인해야 합니다.

• 임대주택의 유형에 따라 필요 임대기간과 등록 시점이 다릅니다. 장기일반민간임대주택 중 매입임대 유형은 관련 요건에 따라 10년 이상 임대가 요구될 수 있습니다.
• 임대개시 당시 주택과 부수토지의 기준시가가 수도권은 6억원 이하, 수도권 밖은 3억원 이하인지 확인해야 합니다. 다만 2018년 9월 13일 이전 취득 또는 계약금 지급에 해당하는 경과조치가 이 가액 요건에도 적용되는지는 해당 특례의 적용 근거와 취득 형태를 함께 따져야 하므로, 이 기준을 무조건 충족하거나 면제된다고 단정할 수는 없습니다.
• 임대보증금·임대료 인상률은 5%를 넘지 않아야 하고, 증액은 직전 계약 또는 증액 후 1년 이내에는 할 수 없습니다.
• 세무서 사업자등록과 임대사업자등록이 모두 필요한 유형이 있으며, 2020년 7월 11일 이후 등록 신청한 장기일반민간임대주택 중 아파트 등은 별도 제외 사유가 될 수 있습니다.

따라서 취득일(또는 계약일과 계약금 지급일), 임대사업자 등록일, 주택 유형·소재지, 임대개시 당시 기준시가, 임대기간과 임대료 변경 내역을 기준으로 판정하셔야 합니다. 양도 시 중과 배제를 적용받으려면 해당 임대주택 유형에 필요한 신고·신청 및 증빙도 확인해야 합니다. 중과 배제와 별도로 장기보유특별공제 등 다른 양도소득세 특례가 자동 적용되는 것은 아닙니다.