상속받은 주택이 농어촌주택 요건을 충족하지 못하면 어떻게 되나요?

상속받은 주택이 농어촌주택 요건을 충족하지 못하면 농어촌주택 특례로 주택 수에서 제외할 수는 없습니다. 다만, 별도의 상속주택 특례 요건을 충족하면 상속 당시 이미 보유하던 일반주택을 팔 때에는 비과세를 적용받을 가능성이 있습니다.

1. 농어촌주택 특례가 적용되지 않는 경우

소득세법 시행령 제155조제7항의 농어촌주택 특례는 주택이 수도권 밖의 읍지역(도시지역은 제외) 또는 면지역에 있고, 상속주택이라면 피상속인이 그 주택을 취득한 뒤 5년 이상 거주한 사실이 있어야 합니다. 요건을 갖추지 못하면 해당 주택은 이 특례에 따라 없는 주택으로 보지 않습니다. 따라서 다른 주택을 팔 때 주택 수에 포함될 수 있습니다.

2. 별도의 상속주택 특례 가능성

농어촌주택 요건과는 별도로, 상속받은 주택과 일반주택을 보유한 1세대가 상속개시 당시 이미 보유하던 일반주택을 양도하는 경우에는 소득세법 시행령 제155조제2항의 상속주택 특례를 검토할 수 있습니다. 보통 피상속인과 상속인이 상속 당시 별도 세대였는지, 일반주택을 상속 전에 보유했는지, 상속주택이 특례 대상인지가 중요합니다.

• 상속주택 외의 일반주택을 상속 후 새로 취득한 경우에는 그 주택이 상속 당시 보유한 일반주택이 아니므로 상속주택 특례를 적용하기 어렵습니다.
• 피상속인이 상속 당시 주택을 여러 채 보유했다면, 피상속인의 보유기간·거주기간·상속 당시 거주 여부·기준시가 순서로 특례 대상 주택을 판정합니다.
• 상속인과 피상속인이 상속 당시 같은 세대였다면 원칙적으로 상속주택 특례 대상이 아닙니다. 다만 동거봉양을 위해 합가한 경우 등은 별도 예외가 있을 수 있습니다.

3. 두 특례 모두 적용되지 않으면

양도하려는 주택은 다른 주택과 함께 주택 수에 포함되어, 1세대 1주택 비과세가 제한될 수 있습니다. 다만 주택 수만으로 세금이 확정되는 것은 아니며, 양도주택이 소득세법 시행령 제154조의 보유·거주 요건을 갖췄는지, 양도 당시 세대가 보유한 다른 주택이 있는지 등을 함께 따져야 합니다. 1세대 1주택에 해당하더라도 실지거래가액 합계가 12억원을 초과하는 고가주택은 전부 비과세되는 것은 아닙니다.

따라서 먼저 상속주택의 소재지와 피상속인의 거주기간을 확인하고, 농어촌주택 요건이 안 되더라도 상속 당시 이미 보유한 일반주택을 양도하는 상황인지를 별도로 검토하시는 것이 좋습니다.