입주한 사실이 없는 공동주택의 정의는 무엇인가요?

‘입주한 사실이 없는 공동주택’은 별도의 법정 주택 종류를 뜻하는 말이 아니라, 해당 주택에 실제로 사람이 들어가 거주한 적이 없는 상태를 설명하는 표현입니다. 공동주택인지 여부와 실제 입주 여부는 서로 다른 기준입니다.

「주택법」상 공동주택은 벽·복도·계단이나 설비의 전부 또는 일부를 함께 쓰는 여러 세대가 한 건물 안에서 각각 독립적으로 생활할 수 있는 구조의 주택입니다. 종류는 아파트·연립주택·다세대주택입니다.

‘입주한 사실이 없다’는 요건이 적용되는 사안에서는, 단지 현재 비어 있는지만 볼 것이 아니라 과거에 실제로 입주한 적이 있는지가 중요합니다. 예를 들어 전에 거주자가 살다가 퇴거한 주택은 현재 공실이어도 ‘입주한 사실이 없는 주택’이라고 보기 어렵습니다. 반대로 준공 후 한 번도 거주하지 않은 주택은 이 요건을 충족할 가능성이 있습니다.

다만 제공된 기준에는 ‘입주한 사실이 없는 공동주택’이라는 표현의 일반적인 별도 정의가 제시되어 있지 않습니다. 일부 세제 특례에서는 양수자가 최초로 매매계약을 체결하고, 그 계약 체결 전에 입주한 사실이 없어야 한다는 요건이 별도로 쓰입니다. 따라서 그 요건을 적용하려는 경우에는 계약 전 실제 입주 여부와 계약 체결 경위를 확인해야 하며, 단순히 건축물대장상 용도나 현재 공실이라는 사정만으로 판단하기는 어렵습니다.