도로지분과 건물의 토지 지분은 동일하게 토지로 분류할 수 있나요?

도로 지분과 건물의 토지 지분은 모두 토지에 관한 권리이지만, 재산세에서 같은 방식으로 과세된다고 단정할 수는 없습니다. 실제 이용 형태와 그 토지가 건물의 부속토지인지, 일반인의 통행에 제공되는 사설도로인지에 따라 과세 여부와 분류가 달라질 수 있습니다.

지방세법상 재산세의 토지에는 지적공부에 등록된 토지뿐 아니라 사실상 사용되는 토지도 포함됩니다. 따라서 도로 지분도 토지 자체가 아닌 별도 종류의 재산으로 바뀌는 것은 아닙니다. 다만 토지 재산세는 과세기준일 현재의 이용현황 등을 고려해 종합합산·별도합산·분리과세로 나뉘고, 주택의 부속토지는 주택분 재산세로 과세될 수 있습니다.

• 건물의 토지 지분: 해당 건물이 있는 대지의 공유지분이라면 토지에 관한 지분입니다. 다만 주택의 부속토지에 해당하는 부분은 주택분 재산세로 취급될 수 있습니다.
• 도로 지분: 도로로 이용된다는 이유만으로 자동으로 재산세가 면제되지는 않습니다. 불특정 다수가 제한 없이 통행하고, 주변에 이용 가능한 공적 통행로가 없거나 부족해 사실상 그 도로를 제공할 수밖에 없으며, 소유자가 독점적으로 사용·수익하기 어려운 사정 등이 확인되면 비과세 대상인 사설도로로 인정될 가능성이 있습니다.
• 반대로 건물 이용자나 고객의 편의를 위해 조성된 통로이거나, 다른 공도가 충분하고 소유자가 토지를 사실상 활용할 수 있다면 과세될 수 있습니다. 도로처럼 보이는지뿐 아니라 실제 통행 상황, 공도와의 연결, 통행 제한 여부, 소유자의 사용 가능성을 함께 봅니다.

따라서 등기상 지분의 종류는 둘 다 토지 지분일 수 있지만, 재산세 처리까지 동일한 것은 아닙니다. 토지대장·등기부의 지목과 지분, 과세기준일 현재 현황, 도로의 실제 이용 및 통행 제한 여부를 확인해 판단하셔야 합니다. 사설도로 비과세 여부는 토지별 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.