가등기와 근저당권은 어떤 점이 다른가요?

가등기는 장래에 권리를 취득하거나 변경해 달라고 청구할 권리의 순위를 미리 보전하는 등기이고, 근저당권은 채무를 갚지 않을 때 부동산에서 우선변제받도록 설정하는 담보권입니다. 목적과 등기만으로 생기는 효과가 다릅니다.

| 구분 | 가등기 | 근저당권 | |---|---|---| | 주된 목적 | 장래의 권리 청구를 위해 순위를 보전 | 대출 등 채무의 변제를 담보 | | 등기만 했을 때 | 소유권이전 등 본래의 권리가 바로 완성되는 것은 아님 | 담보권으로서 등기된 순위에 따라 우선변제를 받을 수 있음 | | 이후 절차·효과 | 요건을 갖춰 본등기를 해야 권리변동이 완성되고, 본등기 순위는 가등기 순위를 따름 | 채무불이행 시 담보권을 실행해 부동산에서 우선변제를 받는 것이 목적 | | 채권의 범위 | 보전하려는 청구권의 내용에 따라 다름 | 근저당권은 계속 거래에서 생길 수 있는 여러 채권을 채권최고액 한도로 담보 |

예를 들어 매매예약에 따른 소유권이전청구권 가등기는 장래 소유권이전등기를 할 수 있도록 순위를 확보하는 것이지, 가등기만으로 소유권을 취득하는 것은 아닙니다. 반면 근저당권은 채권자가 채무를 변제받지 못할 때 담보 부동산에서 다른 채권자보다 우선하여 변제받기 위한 권리입니다.

다만 가등기라고 해서 그 목적이 항상 소유권이전인 것은 아닙니다. 법에서 등기할 수 있는 권리의 설정·이전·변경·소멸을 청구하는 권리라면 가등기로 보전할 수 있습니다. 또 가등기 뒤 본등기를 하면 후순위 등기가 모두 없어지는 것도 아닙니다. 소유권이전청구권 가등기에 기초한 본등기에서는 가등기 후의 일부 등기가 직권말소되지 않는 예외가 있고, 권리 종류에 따라 처리도 달라집니다.

등기부를 볼 때는 가등기의 목적과 보전하는 권리, 근저당권의 채권최고액·채무자·권리자, 그리고 각 등기의 순위를 함께 확인하셔야 합니다. 등기상 순위만으로 경매 배당의 최종 순서나 금액이 확정되는 것은 아니며, 법률상 별도 우선권이 있는 채권이 있으면 달라질 수 있습니다.