부동산매매업 법인이 보유한 면세 주택(아파트)을 개인에게 매도할 때 계산서를 발행해야 하나요?

법인이 보유한 아파트를 개인에게 매도한 경우에는 계산서를 발급하지 않아도 됩니다. 토지·건축물을 공급하는 경우에는 법인세법상 계산서 발급 규정이 적용되지 않기 때문입니다.

법인세법 제121조는 법인이 재화나 용역을 공급하면 원칙적으로 계산서나 영수증을 발급하도록 하지만, 제4항은 부동산 매각처럼 계산서 발급이 적합하지 않은 경우를 예외로 둡니다. 법인세법 시행령 제164조제3항은 이 예외에 토지와 건축물의 공급을 포함합니다. 따라서 매수인이 개인인지 사업자인지는 이 발급 예외의 결론을 바꾸지 않습니다.

질문처럼 해당 아파트 매매가 부가가치세 면세 거래라는 전제에서도, 면세 거래라는 이유만으로 별도의 계산서를 발급해야 하는 것은 아닙니다. 이 경우 부가가치세 세금계산서가 아니라 법인세법상 계산서 발급이 면제되는 거래로 보시면 됩니다.

다만 실제 거래가 아파트 자체가 아니라 분양권 등 권리의 양도라면 적용 여부를 구분해야 합니다. 현재 법인세법 시행령은 토지·건축물뿐 아니라 각각의 분양권 공급도 발급 예외에 포함하고 있지만, 계약 대상이 무엇인지 매매계약서상 내용을 확인해 처리하시는 것이 좋습니다. 계산서를 발급하지 않더라도 매매계약서와 대금 수수 내역 등 거래 증빙은 보관해 두세요.