신축주택 취득 시 감정평가서를 받아두면 추후 매도할 때 취득원가가 아닌 감정평가액을 양도소득세 계산 시 취득가액으로 인정받을 수 있나요?

취득세를 낮추려고 받은 감정평가액이 나중에 양도소득세의 취득가액으로 자동 인정되는 것은 아닙니다. 신축주택의 양도소득세 취득가액은 원칙적으로 실제 건축에 든 비용이며, 이를 확인할 수 없는 경우에만 법정 요건을 갖춘 감정가액 등을 대신 적용할 수 있습니다.

취득세 과세표준을 낮추기 위한 평가와 양도소득세에서 취득가액을 정하는 것은 서로 다른 문제입니다. 취득세를 낮게 신고했다고 해서 그 금액이나 감정평가액이 양도소득세 취득가액으로 확정되는 것은 아닙니다. 취득세 과세표준의 구체적인 산정 기준은 제시된 자료에 없어, 이 부분은 여기서 단정하기 어렵습니다.

양도소득세 취득가액

• 직접 지은 주택이라면 실제 공사비 등 취득에 든 실지거래가액이 우선입니다. 공사계약서, 세금계산서·영수증, 금융거래내역 등으로 실제 지출을 입증할 수 있다면 감정평가액으로 바꾸어 신고하는 방식은 원칙적으로 맞지 않습니다.
• 실제 취득가액을 증빙으로 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 등을 정해진 순서와 요건에 따라 검토합니다. 감정가액은 취득일 전후 각 3개월 이내의 감정평가가 원칙적으로 문제되며, 기준시가가 10억 원 이하인 부동산은 신빙성이 인정되는 감정평가법인등 1곳의 평가액도 적용될 수 있습니다. 그 밖의 경우에는 둘 이상의 감정평가법인등이 평가한 감정가액의 평균이 요건입니다. 감정평가서를 보유하고 있다는 사정만으로 인정되는 것은 아닙니다.
• 취득가액을 실지거래가액이 아니라 감정가액 등으로 신고하면, 그 금액의 적정성과 평가 시점·방법을 함께 살펴야 합니다. 따라서 감정평가를 받기 전에 양도소득세 취득가액으로 인정될 수 있는 평가인지 확인하시는 편이 안전합니다.

신축 후 5년 이내 양도 시 주의

건물을 신축한 뒤 취득일부터 5년 이내에 양도하고, 취득가액으로 감정가액 또는 환산취득가액을 적용하면 해당 건물의 감정가액 또는 환산취득가액의 5%를 양도소득 결정세액에 더하는 가산세가 적용될 수 있습니다. 증축은 바닥면적 합계가 85㎡를 초과하는 경우에 한정됩니다. 따라서 감정평가액을 취득가액으로 인정받을 수 있는지뿐 아니라 이 가산세까지 고려해야 합니다.

결국 공사비를 입증할 수 있다면 그 실제 비용을 기준으로 검토하고, 입증이 어려운 경우에만 감정가액 적용 요건과 5년 이내 양도 가산세를 함께 따져보셔야 합니다. 양도소득세와 별도로 지방소득세가 부과될 수 있습니다.