조정대상지역 지정 전에 계약한 주택은 양도소득세 계산 시 어떻게 판단하나요?

조정대상지역 지정 전에 계약했다는 사실만으로 양도세가 모두 면제되지는 않으며, 1세대 1주택 비과세의 거주요건과 다주택자 중과 여부를 각각 따로 판단해야 합니다.

1세대 1주택 비과세의 거주요건은 주택을 살 때 조정대상지역이었는지가 기본 기준입니다. 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 원칙적으로 2년 이상 보유하고, 보유기간 중 2년 이상 거주해야 비과세 요건을 갖춥니다. 다만, 조정대상지역 공고 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙되며, 계약금 지급일 현재 세대가 주택을 보유하지 않았다면 거주기간 요건을 적용하지 않는 예외가 있습니다. 따라서 계약일만 빠르다는 것으로는 부족하고, 계약금 지급일의 세대 주택 보유 여부도 확인해야 합니다.

반면 다주택자가 조정대상지역 주택을 파는 경우의 중과세율 적용 여부는 별도로 봅니다. 조정대상지역 공고 전에 해당 주택을 팔기로 매매계약을 체결하고 계약금을 받은 사실이 증빙되면, 해당 주택은 중과 대상에서 제외될 수 있습니다. 이 판단에서는 계약일뿐 아니라 계약금 수령 시점과 증빙이 중요하며, 실제로 중과 제외되는지는 양도 당시 주택 수 등 다른 요건도 함께 따져야 합니다.

확인할 자료는 매매계약서, 계약금 이체내역·영수증 등 지급 또는 수령을 보여주는 자료, 해당 지역의 조정대상지역 지정 공고와 공고일입니다. 계약금 지급·수령 시점이 공고일 전인지 확인하고, 주택을 취득한 경우에는 취득 당시 지역 지정 여부와 계약금 지급일의 세대 주택 보유 상태를 함께 대조하시면 됩니다. 지정 전 계약이라는 사정은 비과세나 중과 배제를 자동으로 보장하지 않습니다.