증여받은 아파트를 나중에 팔면 양도소득세는 어떻게 계산하나요?

증여받은 아파트를 팔 때는 먼저 증여자와의 관계 및 증여일부터 양도일까지의 기간을 확인해야 취득가액과 보유기간을 정할 수 있고, 이를 바탕으로 양도차익·공제액·세율을 차례로 계산합니다.

계산 순서

1. 양도차익 = 양도가액 − 필요경비
   • 양도가액은 원칙적으로 실제 매매가액입니다.
   • 필요경비에는 취득가액, 인정되는 자본적 지출액, 양도에 직접 든 비용 등이 포함될 수 있습니다. 영수증·계약서·금융거래 자료 등으로 실제 지출을 입증할 수 있도록 보관하시는 것이 좋습니다.
2. 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제
   • 일반적으로 토지·건물은 3년 이상 보유해야 장기보유특별공제를 검토할 수 있습니다. 미등기 자산 등은 적용이 제한됩니다.
3. 과세표준 = 양도소득금액 − 양도소득 기본공제
   • 기본공제는 소득 구분별로 연 250만 원입니다. 같은 과세기간에 같은 구분의 다른 자산도 양도했다면 공제 적용 순서와 한도를 함께 살펴야 합니다.
4. 과세표준에 해당 자산의 세율을 적용해 산출세액을 계산하고, 적용 가능한 감면과 가산세 등을 반영합니다. 개인지방소득세는 양도소득세와 별도로 확인해야 합니다.

증여자와 보유기간에 따른 차이

• 배우자 또는 직계존비속에게 증여받은 뒤 10년 이내에 양도하는 경우에는 이월과세가 적용될 수 있습니다. 이 경우 수증자(증여받은 사람)의 증여 당시 가액이 아니라 증여자가 해당 아파트를 취득한 가액을 취득가액으로 삼고, 증여자가 지출한 인정 자본적 지출액도 반영할 수 있습니다. 수증자가 납부했거나 납부할 증여세 상당액은 정해진 방식으로 필요경비에 포함될 수 있습니다.
• 이월과세가 적용되면 장기보유특별공제와 보유기간도 원칙적으로 증여자의 취득일부터 계산합니다. 적용 여부와 증여 시기별 경과규정은 실제 증여일을 기준으로 확인해야 합니다.
• 그 밖의 증여라면 일반적으로 증여 당시의 세법상 평가액을 취득가액으로 삼는 방식으로 검토합니다. 다만 증여세 신고가액, 평가자료와 취득 관련 비용을 확인해야 정확한 금액을 정할 수 있습니다.

이월과세 대상이라고 해서 결과를 바로 확정하지는 않습니다. 적용하는 경우와 적용하지 않는 경우의 양도소득세 결정세액을 비교해야 하는 상황이 있으므로, 증여자의 취득자료와 증여세 자료를 함께 준비해 계산하시는 것이 중요합니다.

아파트가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지, 고가주택에 해당하는지에 따라서도 과세 여부와 과세되는 양도차익이 달라질 수 있습니다. 부동산을 양도한 거주자는 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부해야 합니다. 정확한 세액은 양도가액, 증여일·증여자, 증여자 취득가액, 필요경비, 보유·거주기간, 주택 보유상황을 확인한 뒤 계산할 수 있습니다.