자동말소된 임대주택을 매매할 때 기존 임차인의 보증금은 누가 반환해야 하나요?

자동말소된 임대주택을 매매해 소유권이 이전되면, 원칙적으로 새 소유자(매수인)가 임대인의 지위를 승계하므로 기존 임차인의 보증금도 매수인이 반환해야 합니다. 임대사업자 등록이 말소됐다는 사정만으로 임대차계약이나 보증금 반환의무가 없어지지는 않습니다.

「주택임대차보호법」 제3조제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한다고 정합니다. 따라서 매수인은 임대차계약상 권리·의무를 이어받고, 임차인은 임대차가 끝난 뒤 매수인에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 임대차기간이 끝났더라도 보증금을 돌려받기 전까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다.

매매계약서에 매도인과 매수인이 보증금 부담을 어떻게 나누기로 정했는지는 두 사람 사이의 정산 문제입니다. 매수인이 임대인의 지위를 승계한 경우, 그런 약정만으로 임차인에게 보증금을 청구할 상대방이 달라지는 것은 아닙니다. 매매대금에서 보증금 상당액을 공제하거나 매수인이 반환채무를 인수한다는 내용을 계약서에 분명히 적고, 임대차계약서·보증금 지급내역·임차인과의 정산 내용을 확인해 두는 것이 좋습니다.

다만 실제로는 소유권 이전이 완료됐는지, 임대차계약의 당사자와 보증금 액수가 무엇인지, 매수인이 임대인의 지위를 승계한 사실이 있는지 확인해야 합니다. 등록 말소 사유나 시점은 임대사업자 등록 상태와 관련된 문제이고, 그 자체가 기존 임차인의 보증금 반환청구권을 없애지는 않습니다.