사업장 공간 분리 시 임대인의 동의는 필수인가요?

사업장 일부를 다른 사람이나 사업자에게 실제로 사용하게 하는 전대라면 원칙적으로 임대인의 동의가 필요하지만, 임차한 건물의 소부분만 사용하게 하는 경우에는 예외가 있습니다.

• 다른 사업자에게 공간을 내주어 독립적으로 영업·점유하게 하는 경우: 임차물의 일부라도 전대에 해당할 수 있으므로 임대인의 동의를 받는 것이 원칙입니다. 동의 없이 전대하면 임대인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다(민법 제629조).
• 임차인 본인이 자기 사업을 위해 공간을 칸막이 등으로 나누어 사용하는 경우: 다른 사람에게 사용·점유를 넘기는 전대와는 다를 수 있어, 공간을 나누었다는 사실만으로 동의가 반드시 필요하다고 단정하기는 어렵습니다. 다만 공사나 구조 변경이 수반되거나 임대차계약에 별도 제한이 있으면 계약 내용과 변경 범위를 확인해야 합니다.
• 건물의 소부분만 타인에게 사용하게 하는 경우: 민법 제632조는 전대 제한 규정이 적용되지 않는 예외를 둡니다. 다만 ‘소부분’인지는 제공한 면적, 독립된 출입·영업 여부, 실제 사용 형태 등을 함께 살펴 판단해야 하므로, 공간을 나눴다는 이유만으로 예외라고 단정할 수는 없습니다.

따라서 공간 분리 후 누가 그 공간을 실제로 사용하고, 독립적으로 점유·영업하는지가 핵심입니다. 전대에 해당할 가능성이 있다면 임대인의 서면 동의를 받아 두고, 사용 공간·사용자·기간·용도를 문서로 남기는 편이 안전합니다. 전대 동의가 있었다고 주장해야 하는 상황이라면 동의서나 계약서 특약 등 이를 입증할 자료를 보관하세요.