1세대 1주택 고가주택 양도시 12억원 초과분에 대해서만 양도소득세가 과세되나요?

1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택이라도 양도가액이 12억원을 초과하면 초과분에 대응하는 양도차익에 양도소득세가 과세됩니다. 다만, 양도가액에서 12억원을 뺀 금액 자체에 세금을 매기는 것은 아닙니다.

2021년 12월 8일 이후 양도분은 고가주택 기준이 12억원입니다. 과세대상 양도차익은 전체 양도차익에 다음 비율을 곱해 계산합니다.

전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액

예를 들어 양도가액이 15억원이면 전체 양도차익의 20%(3억원 ÷ 15억원)가 과세대상 양도차익으로 계산됩니다. 이후 이 금액에서 해당 과세대상에 대응하는 장기보유특별공제액을 빼고, 양도소득 기본공제 등을 반영해 과세표준과 세액을 계산합니다. 따라서 실제 세금은 양도가액뿐 아니라 취득가액·필요경비, 보유·거주기간 등에 따라 달라집니다.

이 방식은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 고가주택에 관한 설명입니다. 해당 요건을 충족하지 못하면 12억원 초과분만 과세하는 방식과 다를 수 있습니다. 주택과 부수토지의 보유기간이 서로 다르거나 일부만 양도하는 경우에는 12억원 기준액을 안분하는 등 계산이 달라질 수 있습니다. 고가 겸용주택은 주택 외 부분을 별도로 구분해 과세하는 경우가 있으므로 주택·상가 면적과 양도가액 배분도 확인해야 합니다.

양도한 경우 양도소득세 예정신고는 원칙적으로 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 근거는 소득세법 제89조·제95조 및 같은 법 시행령 제160조입니다.