토지 관련 매입세액은 왜 공제받을 수 없나요?

토지 관련 매입세액은 토지 자체의 공급이 부가가치세 면세이므로, 토지의 취득·조성에 든 비용의 부가가치세까지 공제하면 토지 거래와 관련해 부담한 세금이 환급되는 결과가 생길 수 있어 공제하지 않습니다.

「부가가치세법」 제39조제1항제7호는 대통령령으로 정하는 토지 관련 매입세액을 불공제하도록 하고, 같은 법 시행령 제80조는 그 범위를 토지의 조성 등을 위한 자본적 지출로 정합니다. 자본적 지출은 일상적인 유지·수선이 아니라 토지의 취득원가를 이루거나 토지의 가치를 실질적으로 높이는 지출을 말합니다.

대표적으로 다음 비용에 붙은 매입세액은 공제되지 않습니다.

• 토지 취득, 형질변경, 공장부지·택지 조성 비용
• 건물이 있는 땅을 사서 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우, 그 건물의 취득·철거 비용
• 토지 가치를 실질적으로 높여 취득원가를 구성하는 비용

다만 공사비라고 해서 전부 토지 관련 매입세액인 것은 아닙니다. 토지 조성과 건물 신축에 함께 든 비용은 실제 귀속을 구분할 수 있으면 각각의 용도에 따라 처리하고, 구분하기 어려운 공통비용은 관련 기준에 따라 안분해야 합니다. 토지와 구분되는 건물·구축물 공사비처럼 과세사업에 사용되는 자산의 비용은 토지 조성비와 달리 공제될 수 있으므로, 공사내역과 계약서·세금계산서를 나누어 확인하는 것이 중요합니다.

실무에서는 토지 취득비, 조성공사비, 건물·구축물 공사비를 구분해 회계처리하고, 토지 관련으로 판정된 매입세액은 매출세액에서 공제하지 않아야 합니다. 토지 관련 비용을 과세사업에 사용했다는 사정만으로 공제되는 것은 아닙니다.