건축물대장상 사무소인 곳에 전입신고를 하면 대항력을 인정받을 수 있나요?

건축물대장상 사무소라는 이유만으로 대항력이 당연히 부정되지는 않지만, 그곳이 실제로 주거용으로 임대된 주택이어야 하고 임차인이 인도와 주민등록을 모두 마쳐야 대항력이 생길 수 있습니다.

「주택임대차보호법」은 주거용 건물의 전부 또는 일부를 임대하는 경우에 적용됩니다. 따라서 건축물대장의 명칭보다 실제로 주거용으로 제공·사용되는지가 중요합니다. 다만 전입신고만 했다고 해서 사무소가 곧바로 주택으로 인정되는 것은 아닙니다. 실제로 사무실로 사용되고 있다면 전입신고를 하더라도 주택임대차보호법상 대항력을 인정받기 어렵습니다.

주거용 임대차로 인정되는 경우에도 요건은 다음과 같습니다.

• 임차인이 해당 공간을 실제로 인도받아 점유해야 합니다.
• 주민등록을 마쳐야 하며, 전입신고를 하면 주민등록을 마친 것으로 봅니다.
• 두 요건을 모두 갖춘 다음 날부터 제3자에게 임대차의 효력을 주장할 수 있습니다. 전입신고만 하고 실제로 인도받지 않았거나, 실제 점유만 하고 주민등록을 하지 않은 경우에는 대항력이 생기지 않습니다.

계약서에 주거용이라고 적혀 있는지뿐 아니라 실제 내부 구조와 사용 상태, 임대차계약 내용 등 구체적인 사정을 함께 살펴야 합니다. 사무소를 주거용으로 바꾸어 사용한 경우에는 건축물 용도 문제도 별도로 생길 수 있으므로, 전입신고 수리 여부만으로 대항력이 확정된다고 보기는 어렵습니다.

보증금을 경매·공매에서 우선변제받으려면 대항요건 외에 임대차계약서의 확정일자도 갖춰야 합니다. 이사해야 하는데 보증금을 돌려받지 못했다면, 이사 전에 임차권등기명령에 따른 등기를 마쳐 기존 대항력·우선변제권을 유지하는 방안도 검토할 수 있습니다.