주거용 건물 건설업은 일반과세인가요, 면세인가요?

주거용 건물 건설업은 업종명만으로 일반과세인지 면세인지 정해지지 않고, 주택을 직접 건설해 판매하는지, 건설용역만 제공하는지, 국민주택 규모인지에 따라 달라집니다.

• 주택을 지어 판매하는 경우: 주택 판매는 부가가치세가 면제될 수 있습니다. 다만 자료상 면세 예외는 국민주택 규모 이하의 주택이며, 그보다 큰 주택의 건물 공급은 과세 대상입니다. 토지 공급은 면세이고 건물 공급은 원칙적으로 과세이므로, 토지와 건물을 함께 팔면 가액을 구분하는 문제가 생길 수 있습니다.
• 다른 사람의 주택을 짓는 건설용역을 제공하는 경우: 국민주택 규모 이하 주택의 건설용역이라도 관련 법령에 따라 등록한 사업자가 제공해야 면세 대상이 될 수 있습니다. 등록하지 않은 사업자의 건설용역은 이 면세 요건에 해당하지 않습니다. 국민주택 규모를 초과하는 주택의 건설용역은 과세 대상입니다.

따라서 주택을 건설·분양하는 사업자라면 ‘건설업’이라는 업종명만으로 면세사업자라고 판단하면 안 됩니다. 판매하는 주택의 규모와 주택 판매인지 도급 건설용역인지를 먼저 나누어 보셔야 합니다. 과세 대상 거래를 하는 사업자는 과세사업자로 등록하며, 간이과세 적용 여부는 면세 여부와 별개로 매출액·업종 등 기준에 따라 판단합니다.