산업단지 내 산을 매도하면서 계약금을 받았는데, 6개월 내 지급하기로 한 잔금 6억 원 중 1천만 원만 지급하고 1년이 넘도록 나머지 잔금을 주지 않고 있습니다. 어떻게 대응해야 하나요?

잔금 지급기한이 이미 1년 넘게 지났다면, 계약서에 별도 해제 조건이 없는 한 상당한 기간을 정해 잔금 지급을 서면으로 최고한 뒤, 그 기간 안에도 지급되지 않으면 매매계약을 해제하는 방안을 검토할 수 있습니다.

민법 제544조에 따르면 상대방이 계약상 의무를 이행하지 않을 때에는 먼저 상당한 기간을 정해 이행을 요구하고, 그 기간이 지나도 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다. 잔금 지급기한이 계약서에 정해져 있었다는 사정만으로 언제나 별도의 최고 없이 해제할 수 있는 것은 아닙니다. 다만, 계약의 성질이나 당사자 의사에 따라 정해진 때를 놓치면 계약 목적을 달성할 수 없는 ‘정기행위’라면 민법 제545조에 따라 최고 없이 해제할 수 있지만, 산업단지 내 토지 매매가 이에 해당하는지는 계약 내용과 거래 경위에 따라 판단해야 합니다.

지금 할 일

1. 계약서와 지급내역을 확인하세요. 잔금 총액과 지급기한, 1천만 원이 잔금 일부인지, 해제·위약금·잔금 미지급에 관한 특약이 있는지 살펴보세요. 소유권이전등기나 토지 인도가 이미 이루어졌는지도 중요합니다.
2. 매수인에게 잔금 지급을 요구하는 내용증명 등 기록이 남는 방법으로 통지하세요. 계약 체결일, 잔금 지급기한, 이미 받은 금액, 미지급 잔액을 적고, 지급할 구체적인 날짜를 정해 이행을 요구하는 것이 좋습니다. 법에 정해진 일률적인 최고 기간은 제시된 정보에 없으므로, 계약과 거래 사정에 맞는 합리적인 기간을 정해야 합니다.
3. 정한 기간에도 잔금이 지급되지 않으면 계약 해제 의사를 상대방에게 명확히 통지할 수 있습니다. 해제 의사표시는 상대방에게 하는 의사표시이고, 민법 제543조에 따라 원칙적으로 철회할 수 없습니다. 따라서 해제 통지 전에 계약서와 등기 상태를 검토하는 것이 안전합니다.

계약을 해제하면 원칙적으로 서로 받은 것을 돌려주는 원상회복 문제가 생깁니다. 계약금 등 받은 돈의 반환 여부·범위는 지급 성격과 계약 특약에 따라 달라질 수 있고, 부동산 소유권이전등기가 이미 끝났다면 등기 회복 절차도 함께 검토해야 합니다. 해제와 별도로 손해배상을 청구할 수 있지만, 손해의 발생과 금액을 뒷받침할 자료가 필요합니다(민법 제548조·제551조).

반대로 계약을 유지하고 잔금 지급을 요구하는 선택지도 있습니다. 내용증명만으로 실제 잔금을 강제로 받아낼 수 있는 것은 아니므로, 지급이 계속되지 않으면 계약상 청구나 해제 중 어느 쪽이 적절한지 검토해야 합니다. 계약서, 입금내역, 문자·통화 기록, 토지 등기사항을 보존하시고, 매수인이 토지를 사용하거나 이미 소유권이전등기를 받은 경우에는 그 사실을 고려해 해제·반환 절차를 진행하시기 바랍니다. 소멸시효 등 권리행사 기한은 청구 내용과 법적 성격에 따라 달라질 수 있어 별도 확인이 필요합니다.