분양계약 직후 분양권 전매금지 기간이 존재하는 경우에도 프리미엄이 존재할 수 있나요?

전매금지 기간 중에도 시장에서 기대되는 웃돈, 즉 경제적 의미의 프리미엄은 생길 수 있지만, 그 기간에는 원칙적으로 분양권을 팔아 그 프리미엄을 실현할 수 없습니다.

프리미엄은 법에서 정해 주는 금액이 아니라, 분양권을 넘길 때 매수인이 추가로 지급하려는 웃돈입니다. 당첨·계약 직후라도 입지나 수요 등에 따라 기대 프리미엄이 형성될 수 있고, 반대로 프리미엄이 없거나 마이너스일 수도 있습니다. 전매금지 기간이 있다는 이유만으로 프리미엄이 자동으로 0원이 되는 것은 아닙니다. 다만 거래가 금지된 기간에는 이를 정상적인 합법 거래로 확인해 실제 거래가격을 산정하기 어렵고, 단순한 기대가격과 합법적으로 실현 가능한 거래가격은 구분해야 합니다.

주택법 제64조는 적용 대상 주택의 입주자로 선정된 지위도 전매 제한 대상으로 삼고, 제한기간이 끝나기 전에 매매·증여 등 권리 변동을 수반하는 행위를 하거나 전매를 알선하는 것을 금지합니다. 어떤 주택이 대상인지, 제한이 언제 끝나는지는 주택 유형·지역과 해당 모집공고 승인 신청 시점 등에 따라 달라집니다. 구체적인 기간은 주택법 시행령 별표 3에 따른 것이므로, 이 자료만으로 계약 직후의 특정 분양권에 적용될 기간을 확정할 수는 없습니다.

따라서 실제로 프리미엄을 평가하려는 경우에는 해당 분양권의 전매제한 대상 여부와 종료일을 먼저 확인하고, 제한기간 중의 비공식 거래나 호가를 그대로 합법적인 매매가액으로 단정하지 않는 것이 중요합니다. 법령상 예외에 해당하는 불가피한 사정이 있더라도 정해진 요건과 한국토지주택공사의 동의가 필요한 경우가 있으므로, 사정만으로 임의 전매가 허용되는 것은 아닙니다. 제한을 어겨 전매하거나 알선하면 주택법상 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.