적산법에서 토지 일부만 사용하는 경우 기초가액은 어떤 기준으로 나누어 산정하나요?

토지 일부만 임대·사용하는 경우에는 전체 토지가액을 면적 비율만으로 기계적으로 나누기보다, 실제 사용 부분의 범위와 효용을 반영해 기초가액을 정하는 것이 핵심입니다. 면적과 이용가치가 비슷한 부분이라면 면적 비율로 나눌 수 있지만, 위치·접근성·형상·용도 제한 등이 다르면 그 차이도 반영해야 합니다.

예를 들어 전체 토지 중 일부 구역만 사용하는 경우에는 다음 순서로 검토할 수 있습니다.

1. 사용 범위 확정: 계약서와 현황을 토대로 임차인이 독점적으로 쓰는 구역, 공동으로 쓰는 구역, 사용하지 않는 구역을 구분합니다.
2. 전체 토지가액 산정: 평가 기준시점의 토지 가치를 산정합니다.
3. 사용 부분의 기여도 반영: 사용 면적을 기본으로 삼되, 출입·접근성, 형상, 실제 이용 가능성 등으로 사용 부분의 효용이 전체와 다르면 효용 차이를 반영해 배분합니다.
4. 기초가액으로 연결: 이렇게 산정한 사용 부분의 가액을 적산법의 기초가액으로 삼고, 필요경비도 그 사용 범위와 평가기간에 대응하는 부분을 반영합니다.

사용 면적 비율은 출발점이지 항상 정답은 아닙니다. 예컨대 전체 1,000㎡ 중 200㎡를 사용하더라도, 그 200㎡가 도로에 접한 핵심 구역인지 또는 이용이 제한된 구역인지에 따라 단순히 전체 가치의 20%라고 보기 어려울 수 있습니다. 반대로 토지의 상태와 이용가치가 대체로 균일하고 사용 구역이 명확하다면 면적 비율을 적용하는 것이 합리적일 수 있습니다.

감정평가에 관한 규칙은 일체로 이용되는 물건도 합리적인 이유가 있으면 일부를 구분해 평가할 수 있도록 하고 있습니다. 따라서 평가서에는 사용 범위, 면적 산출, 효용 차이의 반영 여부와 배분 근거가 드러나야 합니다. 세법상 복합용도 건축물의 부속토지를 나누는 별도 산식도 있지만, 이는 해당 세법상 판정 규정이므로 적산법 기초가액 배분에 그대로 적용되는 일반 공식으로 볼 수는 없습니다.