토지 일부 사용에 대한 임대료를 적산법으로 계산하는 구체적인 절차는 어떻게 되나요?

토지 일부의 사용료를 적산법으로 평가할 때는 먼저 실제 사용 범위를 확정하고, 그 부분에 귀속되는 기초가액·기대이율·필요경비를 각각 산정한 뒤 합산합니다. 다만 적산법은 언제나 우선하는 방법은 아니며, 공익사업으로 토지를 일정 기간 사용하는 경우에는 적정한 임대사례가 없거나 토지 특성상 임대사례비교법이 적절하지 않을 때 적용할 수 있습니다.

절차

1. 사용 범위와 기간을 확정합니다. 계약서와 현황도 등을 기준으로 사용 구역의 위치·면적·경계, 독점 사용인지 공동 사용인지, 사용 기간과 용도를 정리합니다. 일부 공간만 사용하는 경우에는 전체 토지 중 실제 사용 부분을 특정해야 합니다.
2. 기초가액을 정합니다. 평가 기준시점의 토지가액을 산정한 다음, 사용 부분이 전체 토지와 이용가치가 비슷하면 면적 비율을 배분의 출발점으로 삼을 수 있습니다. 다만 사용 부분의 위치·접근성·형상·이용 제한 등에 차이가 있으면 그 효용 차이를 반영해야 하므로, 면적 비율만으로 기계적으로 나누는 것은 적절하지 않을 수 있습니다. 배분 근거와 사용 범위를 평가자료에 남기는 것이 중요합니다.
3. 기대이율과 필요경비를 산정합니다. 적산법의 일반적인 계산 틀은 ‘기초가액 × 기대이율 + 필요경비’입니다. 기대이율은 평가대상과 사용 조건에 맞는 근거를 제시해야 하고, 필요경비는 해당 사용 부분과 평가기간에 대응하는 비용만 검토해야 합니다. [정보]에는 이율이나 필요경비를 정하는 일률적인 수치가 제시되어 있지 않으므로, 임의의 고정 비율을 적용해 금액을 확정할 수는 없습니다.
4. 사용료를 산정하고 방법의 적정성을 확인합니다. 임대사례비교법을 적용할 수 있는지 먼저 살핀 뒤, 적절한 사례가 없다면 적산법을 적용할 수 있습니다. 공익사업으로 지하·지상 공간을 일정 기간 사용하는 경우에는 토지 사용료에 ‘입체이용저해율’을 곱해 평가하며, 사실상 영구적으로 사용하는 경우에는 토지가격에 해당 비율을 곱하는 별도 기준이 있습니다.

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제30조는 토지 사용료를 원칙적으로 임대사례비교법으로 평가하고, 적정한 임대사례가 없거나 그 방법이 적절하지 않은 경우 적산법을 사용할 수 있도록 정합니다. 따라서 평가서에서 사용 범위·면적 산출, 전체 가치의 배분 방식, 효용 차이, 기대이율, 비용 항목과 평가기간의 근거가 각각 설명되는지 확인하시는 것이 좋습니다. 일반적인 사적 임대차의 임대료 산정이라면 공익사업 보상평가 규정이 그대로 적용된다고 단정할 수는 없습니다.