공유지분에 근저당권을 설정할 수 있나요?

공유자(일반적인 공동소유자)는 자기 공유지분에 한해 다른 공유자의 동의 없이 근저당권을 설정할 수 있습니다. 다만 부동산 전체에 근저당권을 설정하려면 다른 공유자 전원의 동의가 필요합니다.

민법 제263조는 각 공유자가 자기 지분을 처분할 수 있다고 정하고 있습니다. 근저당권 설정도 지분에 담보권을 설정하는 것이므로, 자기 지분만을 대상으로 한다면 다른 공유자의 동의를 받지 않고 진행할 수 있습니다. 반면 민법 제264조에 따라 공유물 전체를 처분하거나 변경하려면 다른 공유자의 동의가 필요하므로, 부동산 전체를 담보로 제공하려면 공유자 전원의 동의가 필요합니다.

실무상 다음을 구분하셔야 합니다.

• 본인 지분만 담보로 제공: 본인 지분 범위에서 설정할 수 있습니다. 채권자는 채무가 갚아지지 않을 때 담보로 잡은 지분을 대상으로 권리를 행사하게 됩니다.
• 부동산 전체를 담보로 제공: 전체 공유자의 동의가 필요합니다. 일부 공유자만 동의했다면 그 동의자의 지분만 담보로 설정하는 방식인지 확인해야 합니다.
• 합유 재산인 경우: 일반 공유와 다릅니다. 합유자는 전원의 동의 없이 지분을 처분할 수 없으므로, 자기 지분에 대한 담보 설정도 전원 동의 없이 할 수 없습니다(민법 제273조).

따라서 등기부에 소유 형태가 ‘공유’인지 ‘합유’인지, 본인의 지분이 어떻게 표시되어 있는지 먼저 확인하시고, 근저당권 설정계약서와 등기 신청 내용이 본인 지분만을 대상으로 하는지 확인하시는 것이 중요합니다.