취득세 산정 시 정비구역 내 주택을 주택 수에 포함할지 여부가 구역 지정 외에 어떤 기준으로 결정되는지 자세히 설명해주세요.

취득세의 주택 수를 판단할 때 정비구역 지정이나 관리처분계획 인가만으로 기존 건물이 주택에서 제외되는 것은 아니며, 취득일 현재 건축물이 실제로 철거·멸실되었는지가 핵심입니다.

재개발·재건축 구역 안의 주택도 구조와 외형이 남아 있고 주택으로서의 형태가 유지된다면, 이주가 끝났거나 단전·단수·출입문 봉쇄가 이루어졌더라도 통상 주택으로 볼 수 있습니다. 관리처분계획 인가 여부도 그 자체만으로 주택 여부를 결정하지 않습니다. 따라서 취득세 중과를 위한 주택 수를 산정할 때는 구역 지정 사실만 보고 해당 주택을 제외하기보다, 취득 시점의 건물 상태를 확인해야 합니다.

사실상 철거·멸실된 날은 단순히 사람이 살지 않게 된 날이나 철거공사를 시작한 날과 반드시 같지는 않습니다. 건물의 구조가 훼손되거나 일부가 붕괴되어, 사회통념상 복구가 거의 불가능하고 재산적 가치가 사실상 사라진 정도인지가 기준입니다. 어디까지 훼손되었는지 등 구체적인 사실을 종합해 판단합니다. 사실상 멸실된 날을 확인하기 어렵다면 공부상 철거·멸실일을 기준으로 삼을 수 있습니다.

예를 들어, 관리처분계획 인가 후 소유자가 이주하고 전기·수도가 끊겼더라도 건물의 구조와 외형이 그대로라면 주택으로 볼 가능성이 있습니다. 반대로 건물의 주요 구조가 무너져 주택으로 복구하기 어려운 상태라면 사실상 멸실된 것으로 판단될 수 있습니다. 결국 취득일이 멸실 전인지 후인지가 주택 수 판단에 중요합니다.

실무적으로는 취득일 전후의 사진·영상, 철거공사 기록, 건축물대장이나 등기부의 말소·정리 내역 등을 함께 살펴보는 것이 좋습니다. 공부상 말소일과 실제 철거일이 다를 수 있으므로, 실제 상태를 보여주는 자료도 보관해 두시는 편이 안전합니다. 사실상 멸실 여부가 다투어질 정도로 경계가 모호하면, 확인된 자료만으로 단정하기 어렵고 관할 지방자치단체의 사실관계 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

이는 주택으로 보아 주택 수에 넣을지에 관한 판단입니다. 정비구역 주택을 멸실 목적으로 취득했을 때 적용될 수 있는 별도의 취득세 중과 제외 요건과는 구분해서 살펴보셔야 합니다.