재건축 주택을 취득한 승계조합원의 보유기간 기산일은 언제인가요?

재건축사업에서 관리처분계획인가 후 조합원 지위를 승계한 사람은 원칙적으로 신축주택의 취득일부터 보유기간을 계산합니다. 종전 조합원이 보유하던 주택의 취득일까지 거슬러 올라가 계산하는 것과 구별됩니다.

신축주택의 취득일은 일반적으로 사용승인서 교부일입니다. 사용승인 전에 실제로 사용했거나 임시사용승인을 받았다면 각각 사실상 사용일 또는 임시사용승인일을 기준으로 볼 수 있습니다. 따라서 사용승인일만 확인하지 말고 실제 입주·사용 시점과 임시사용승인 여부도 함께 살펴보셔야 합니다.

이 기준은 양도소득세에서 보유기간을 따질 때의 설명입니다. 소득세법은 보유기간을 원칙적으로 자산 취득일부터 양도일까지 계산하도록 정하고 있습니다. 반면 종전 주택을 소유하던 원조합원이 재건축한 경우에는 종전 주택의 보유기간을 이어 계산하는 규정이 있어, 승계조합원과 원조합원의 기산일이 다를 수 있습니다.

실무상으로는 사용승인서, 임시사용승인서, 실제 사용을 확인할 수 있는 자료와 등기사항증명서 등을 확인해 취득일을 정리하시는 것이 좋습니다. 다만 양도소득세의 1세대 1주택 비과세 요건이나 장기보유특별공제 판단은 보유기간 외에도 다른 요건이 작용할 수 있으므로, 이 답변만으로 비과세 여부까지 확정되지는 않습니다.