전입신고만 하고 확정일자를 받지 않은 상태에서 임대인이 담보대출을 받은 경우, 보증금을 100% 돌려받을 수 있나요?

보증금을 100% 돌려받는다고 단정할 수는 없습니다. 다만 실제 입주해 점유하고 전입신고도 마친 뒤 대항력이 생긴 다음에 근저당권 설정등기가 됐다면, 그 근저당권보다 먼저 임차인의 권리를 주장할 수 있는 지위일 가능성이 있습니다.

주택임대차보호법상 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 모두 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다. 임대인이 대출을 받은 날이 아니라 근저당권 설정등기가 등기부에 접수된 날짜를 기준으로 순위를 비교해야 합니다.

• 대항력이 생긴 날이 근저당권 설정등기일보다 빠르면, 경매로 집주인이 바뀌더라도 새 소유자에게 임대차를 주장할 수 있고, 임대인의 지위도 승계될 수 있습니다. 그렇더라도 집값이 보증금과 선순위 채권을 감당하지 못하거나 임대인의 반환 능력이 부족하면 보증금을 실제로 전액 돌려받는 시기와 방법은 달라질 수 있습니다.
• 근저당권 설정등기가 대항력 발생보다 먼저라면, 그 근저당권이 앞설 수 있어 경매 때 보증금 전액을 회수하지 못할 위험이 있습니다.

확정일자가 없으면 대항력과 별개로 경매·공매에서 후순위 권리자보다 우선해 보증금을 배당받는 권리는 갖추지 못한 상태입니다. 지금 확정일자를 받더라도 이미 설정된 근저당권보다 순위가 앞서게 되는 것은 아닙니다.

우선 등기사항증명서에서 근저당권 설정등기 접수일을 확인하고, 실제 입주일·전입신고일과 대조해 보세요. 계약서와 실제 입주 사실을 보여주는 자료도 보관하시는 것이 좋습니다. 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못한 채 이사해야 하는 상황이라면, 임차권등기명령에 따른 등기가 완료되기 전에 먼저 이사하면 권리 유지에 문제가 생길 수 있으므로 절차를 확인하셔야 합니다. 등기를 마친 뒤에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.