주택임대소득 2,000만 원 기준을 산정할 때 기준경비율을 공제한 후의 소득인가요, 아니면 최초로 받는 총수입금액인가요?

분리과세 선택 여부를 판단하는 연 2,000만 원 기준은 기준경비율을 공제하기 전의 주택임대 총수입금액입니다. 즉, 소득금액이 아니라 과세대상 월세와 간주임대료를 합한 금액으로 판단합니다.

따라서 주택임대 총수입금액이 2,000만 원 이하이면 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있고, 2,000만 원을 초과하면 다른 종합과세 대상 소득과 합산해 신고합니다. 기준경비율이나 단순경비율은 총수입금액 기준을 판정한 뒤, 종합과세로 신고하면서 장부 없이 소득금액을 추계 계산할 때 적용하는 경비 계산 방식입니다.

예를 들어 과세대상 월세와 간주임대료 합계가 2,100만 원이라면, 경비율을 적용해 소득금액이 2,000만 원 아래로 내려가더라도 총수입금액 기준은 2,000만 원 초과입니다. 다만 간주임대료는 보증금이 있다고 언제나 발생하는 것은 아니므로, 주택 수와 보증금 등 요건을 따져 계산한 금액만 합산합니다.