공동명의 부동산을 매매할 때 공동명의자 중 한 명만 계약을 체결할 경우 유의해야 할 점은 무엇인가요?

공동명의 부동산 전체를 매도하는 계약은 공동소유자 모두의 동의가 필요하므로, 한 명만 서명하려면 나머지 소유자의 구체적인 대리권을 확인해야 합니다. 그 권한이 없다면 한 명의 서명만으로 다른 소유자의 지분까지 처분할 수 없습니다.

민법 제264조에 따라 공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경할 수 없습니다. 따라서 한 명이 단독으로 계약할 수 있는 경우는 보통 다음과 같습니다.

• 공동소유자 전원이 계약서에 서명하는 경우: 각자의 매도 의사를 계약서에 표시합니다.
• 한 명이 다른 소유자를 대리하는 경우: 위임받은 범위에 부동산 매매계약 체결이 포함되어야 합니다. 위임장에 부동산 표시, 매매계약 체결 권한 및 필요한 경우 대금 수령 권한을 구체적으로 적고, 위임인의 본인 확인과 위임 의사를 확인하는 것이 안전합니다.
• 서명한 사람이 자기 지분만 파는 경우: 공유자는 자기 지분을 처분할 수 있지만, 그 계약만으로 다른 공유자의 지분이나 부동산 전체를 매도할 수는 없습니다(민법 제263조).

계약 전에는 등기사항증명서로 소유자와 지분을 확인하고, 참석하지 않는 공동소유자에게 직접 연락해 매도 의사와 위임 범위를 확인하세요. 위임장에 적힌 권한이 계약 내용과 맞는지, 매매대금의 수령 계좌와 수령 권한도 확인해야 합니다. 단순히 가족이거나 공동명의자라는 사정만으로 다른 소유자를 대신해 계약할 권한이 생기는 것은 아닙니다. 대리권을 정하지 않았다면 민법 제118조상 대리인은 보존행위와 물건의 성질을 바꾸지 않는 이용·개량행위만 할 수 있어, 부동산 매매계약을 체결할 권한이 있다고 보기 어렵습니다.

소유권이전등기 단계에서는 등기의무자인 소유자의 인감증명 등 등기서류가 필요할 수 있습니다. 대리인이 권리 처분을 위임받은 경우 대리인의 인감증명도 함께 요구될 수 있고, 인감증명 대신 본인서명사실확인서 등을 제출할 수 있는 경우도 있습니다(부동산등기규칙 제60조·제60조의2). 계약서 서명만으로 등기서류까지 모두 갖춰지는 것은 아니므로, 계약 체결과 등기 신청의 준비를 구분해 점검하세요.

대리권이 확인되지 않거나 일부 공유자의 동의가 빠졌다면 계약을 진행하기 전에 해당 소유자의 직접 서명 또는 적법한 위임을 받아 두는 편이 안전합니다. 권한 없는 사람이 한 계약은 본인이 추인하는지 등 구체적인 사정에 따라 효력이 달라질 수 있으므로, 이를 전제로 계약금이나 잔금을 지급하지 않도록 주의하세요.