근저당권의 채권이 확정되기 전에 일부 양도하면 담보권도 함께 이전되나요?

근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에 그 채권 일부만 양도하면, 원칙적으로 근저당권 자체는 양수인에게 바로 이전되지 않습니다. 근저당 거래가 계속되는 동안에는 담보할 채권이 변동할 수 있어, 개별 채권의 양도만으로 근저당권 일부가 분리되어 넘어가는 것은 아니기 때문입니다.

따라서 채권 일부의 양도계약이 유효하더라도, 양수인이 그 양도만으로 곧바로 해당 근저당권을 실행하거나 근저당권자로서 배당을 요구할 수 있다고 단정하기 어렵습니다. 피담보채권이 확정되기 전의 채권 일부 양도와, 확정된 채권의 일부 양도는 구별해야 합니다.

피담보채권이 확정된 뒤에는 남아 있는 채권의 내용과 근저당권의 채권최고액 등 구체적인 사정에 따라 담보권 이전 여부와 범위를 다시 판단해야 합니다. 특히 일부 대위변제는 일반적인 채권양도와 다릅니다. 변제할 정당한 이익이 있는 사람이 일부를 대위변제한 경우에는 변제액 범위에서 채권 및 담보에 관한 권리를 취득할 수 있고, 근저당권의 피담보채권이 확정된 뒤에는 일정한 범위에서 권리를 주장할 수 있다는 판례가 있습니다. 그러므로 ‘일부 양도’인지 ‘일부 대위변제’인지가 중요합니다.

등기는 실체상 권리가 이전되는지와 별도로 살펴야 합니다. 저당권을 채권과 함께 이전하는 등기를 신청할 때는 저당권이 채권과 같이 이전된다는 뜻을 신청정보에 적어야 하고, 채권 일부 양도에 따른 신청에는 양도 대상 채권액을 표시해야 합니다. 등기부에도 양도액이 기록됩니다(부동산등기규칙 제137조, 부동산등기법 제79조). 다만 이런 신청사항을 갖추었다고 해서 확정 전 근저당권의 이전이 실체법상 당연히 인정되는 것은 아닙니다.

실무상으로는 먼저 근저당권의 피담보채권이 확정되었는지, 양도가 개별 채권의 양도인지 대위변제인지, 양도계약에서 담보권 이전까지 정했는지 확인하셔야 합니다. 확정 전 양도라면 근저당권 이전등기를 서두르기보다, 채권의 확정 시점과 현재 등기기록·계약 내용을 함께 검토하는 것이 안전합니다.