부동산 일부 지분을 증여할 때 증여재산가액은 어떻게 평가하나요?

부동산 일부 지분을 증여하면 먼저 증여일 현재 부동산 전체의 세법상 평가액을 정한 뒤, 증여하는 지분율을 반영해 증여재산가액을 산정하는 것이 기본입니다. 다만 전체 부동산의 시가가 무엇인지와 증여하는 권리의 내용에 따라 평가액은 달라질 수 있습니다.

평가 순서

1. 증여일을 확정합니다. 등기·등록이 필요한 부동산은 원칙적으로 등기부에 기재된 등기접수일이 증여재산의 취득시기입니다.
2. 증여일 현재 부동산 전체의 시가를 확인합니다. 증여일 전 6개월부터 증여일 후 3개월까지 해당 부동산의 매매가액·감정가액·수용가액·경매가액 또는 공매가액 등이 있으면 법정 요건을 충족하는지 검토합니다. 시가로 인정되는 가액이 여러 개라면 평가기준일에 가장 가까운 가액을 적용합니다.
3. 시가를 산정하기 어려울 때 보충적 평가방법을 적용합니다. 토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격 또는 공동주택가격, 일반 건물은 국세청장이 산정·고시하는 가액 등 재산 종류에 따른 기준을 사용합니다. 임대차계약이나 담보권이 있으면 별도의 평가특례도 확인해야 합니다.
4. 전체 평가액에 증여 지분율을 반영합니다. 예를 들어 전체 부동산 평가액이 6억원이고 25% 지분을 증여한다면, 단순 지분가액은 6억원 × 25% = 1억5천만원입니다. 이는 평가 방법을 이해하기 위한 예시이며, 실제 신고가액은 시가 인정 여부와 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.

따라서 등기부상 지분율과 실제로 넘기는 지분이 일치하는지, 증여일 전후의 해당 부동산 거래·감정 내역이 있는지부터 확인하시는 것이 좋습니다. 지분을 나눴다는 이유만으로 평가액을 임의로 할인할 수 있다고 단정할 수는 없습니다. 공동소유 부동산은 전체 가액을 평가한 뒤 소유지분에 따라 나누는 것이 기본이지만, 지분의 내용이나 거래 사실이 특수한 경우에는 별도 검토가 필요합니다.