토지와 건물이 본인 소유이며 지하 1층과 1층은 근린생활시설, 2층은 주택인 경우 1주택으로 보나요?

말씀하신 건물은 주택 부분이 2층에 있고 지하 1층과 1층이 근린생활시설이라면, 건물 전체가 한 채의 주택으로 취급되는지는 세목과 실제 면적에 따라 달라집니다. 층수만으로는 확정할 수 없습니다.

양도소득세에서 1세대 1주택을 판단할 때 한 건물에 주택과 상가 등 주택 외 부분이 함께 있으면, 주택 연면적이 주택 외 부분보다 큰 경우에만 원칙적으로 건물 전체를 주택으로 봅니다. 주택 면적이 같거나 더 작으면 주택으로 쓰는 부분만 주택으로 보고, 주택에 딸린 토지도 건물 전체 면적 중 주택 면적이 차지하는 비율로 나누어 계산합니다(소득세법 시행령 제154조제3항·제4항).

따라서 지하 1층과 1층의 근린생활시설 면적이 2층 주택 면적보다 크거나 같다면, 양도소득세 기준으로는 보통 2층 주택 부분만 주택으로 봅니다. 다만 계단·지하실 등은 실제 용도에 따라 주택 면적에 포함될 수 있어, 면적 비교 결과가 달라질 수 있습니다. 또한 이 기준은 해당 건물의 주택 부분을 판정하는 것이며, 세대가 다른 주택도 보유했는지 등까지 확인해야 1세대 1주택 비과세 여부를 판단할 수 있습니다.

재산세에서는 기준이 다릅니다. 한 동의 건물이 주거용과 주거 외 용도로 함께 쓰이면 주거용 부분만 주택으로 보고, 부속토지는 사용 면적 비율에 따라 주택 부속토지와 건축물 부속토지로 나눕니다. 한 구의 건물로 판단되는 경우에는 주거용 면적이 전체의 50% 이상이면 건물 전체를 주택으로 보는 기준도 있습니다(지방세법 제106조제2항).

정확히 판단하려면 건축물대장상의 층별 면적과 실제 사용 현황을 놓고 주택 면적과 근린생활시설 면적을 비교하셔야 합니다. 토지와 건물을 모두 소유하셨다는 사실만으로 건물 전체가 주택이 되는 것은 아닙니다.