주택임대차보호법상 묵시적 갱신의 기준이 되는 2년은 계약 종료일 이후부터인가요, 아니면 실제 입주 시기부터인가요?

주택임대차의 묵시적 갱신으로 정해지는 2년은 실제 입주일부터가 아니라 종전 임대차기간이 끝난 때부터 계산합니다.

「주택임대차보호법」 제6조에 따라 묵시적 갱신이 성립하면 종전 계약과 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 따라서 임차인이 종전 계약기간 중 이미 입주해 살고 있었다면, 그 입주일을 기준으로 2년을 새로 계산하는 것이 아니라 종전 계약의 만료일 다음부터 갱신된 2년의 기간이 진행됩니다.

예를 들어 종전 계약이 2026년 5월 31일 끝나고 묵시적 갱신이 성립했다면, 원칙적으로 갱신기간은 2026년 6월 1일부터 2028년 5월 31일까지로 이해하시면 됩니다. 다만 실제 만료일은 계약서에 정한 기간과 날짜를 확인해 계산해야 합니다.

묵시적 갱신은 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않고, 임차인도 만료 2개월 전까지 통지하지 않은 경우가 기본 요건입니다. 임차인이 차임을 2기분에 달하도록 연체했거나 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시적 갱신이 인정되지 않을 수 있습니다.

갱신된 뒤에도 임차인은 임대인에게 언제든지 해지 통지를 할 수 있지만, 계약은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 끝납니다. 따라서 이사 날짜를 정할 때는 통지가 임대인에게 도달한 날과 3개월이 되는 날을 기준으로 살펴보셔야 합니다.