주거용 오피스텔은 주택법상 어떻게 분류되나요?

주거용 오피스텔은 **주택법상 ‘주택’이 아니라 ‘준주택’**으로 분류됩니다. 오피스텔이 실제로 주거용으로 사용되더라도 주택법상의 분류가 주택으로 바뀌는 것은 아닙니다.

「주택법」 제2조는 주택을 세대가 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조의 건축물로 정의하고, 준주택은 주택 외의 건축물 중 주거시설로 이용할 수 있는 시설 등으로 구분합니다. 같은 법 시행령 제4조는 건축법상 오피스텔을 준주택의 한 종류로 정하고 있습니다.

다만 ‘주택법상 분류’와 ‘세금상 주택 여부’는 별개입니다. 오피스텔을 실제 주거용으로 사용하면 재산세 등에서는 과세기준일 현재의 실제 사용 상태를 기준으로 주택으로 취급할 수 있습니다. 대법원 2023두47435 판결도 오피스텔이 주거용으로 사용된 사안에서 실제 현황에 따라 주택으로 과세한 처분이 적법하다고 판단했습니다. 따라서 “준주택이므로 모든 세금에서도 주택이 아니다”라고 단정해서는 안 됩니다.

민간임대주택 등록 여부도 구분해서 보셔야 합니다. 민간임대주택법은 일정한 요건을 갖춘 오피스텔을 민간임대주택에 포함할 수 있도록 하고 있지만, 이는 임대주택 등록 제도에서의 취급이지 주택법상 오피스텔 분류를 ‘주택’으로 바꾸는 것은 아닙니다.

정리하면 건축·주택법상 분류는 준주택, 실제 주거 사용에 따른 재산세 등 개별 세법상 판단은 별도로 이루어질 수 있습니다. 특정 세금이나 주택 수 산정 문제라면 그 제도의 기준일과 실제 사용 상태를 따로 확인해야 합니다.