분양가상한제 적용주택과 투기과열지구 주택은 어떻게 구분하나요?

분양가상한제 적용주택은 분양가격에 상한이 적용되는 주택이고, 투기과열지구 주택은 투기 억제를 위해 별도 지정된 지역에서 공급되는 주택입니다. 두 제도는 기준과 효과가 달라, 투기과열지구에 있다고 해서 모두 분양가상한제가 적용되는 것은 아닙니다.

분양가상한제 적용주택

주택법 제57조에 따라 다음 주택은 분양가상한제 적용 대상이 될 수 있습니다.

• 공공택지에서 공급되는 공동주택: 원칙적으로 상한제가 적용됩니다.
• 공공택지 외 택지의 공동주택: 주택가격 상승 우려가 있는 지역으로 국토교통부장관이 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정한 경우에 적용됩니다.
• 다만, 도시형 생활주택 등 법에서 정한 예외 주택은 상한제를 적용하지 않을 수 있습니다.

상한제 적용 시 분양가격은 택지비와 건축비를 기준으로 산정합니다. 민간택지에서는 먼저 분양가상한제 적용 지역으로 지정되었는지 확인해야 하며, 지정된 경우에도 지정 공고 후 최초로 입주자모집승인을 신청하는 사업부터 적용되는 기준이 있습니다.

투기과열지구 주택

투기과열지구는 주택가격 상승과 투기 우려 등을 고려해 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 지정하는 지역 규제입니다. 그 지역의 주택에는 청약·전매 등 여러 규제가 적용될 수 있지만, 투기과열지구 지정 자체가 분양가격 상한을 뜻하지는 않습니다. 분양가상한제 적용 여부는 공공택지인지, 민간택지라면 별도의 상한제 적용 지역으로 지정되었는지를 따로 확인해야 합니다.

두 제도의 관계와 확인 방법

한 지역이 투기과열지구이면서 분양가상한제 적용 지역일 수 있고, 공공택지 주택은 민간택지 지정 여부와 별개로 상한제가 적용될 수 있습니다. 따라서 특정 아파트는 ① 택지 종류, ② 해당 모집공고 당시의 분양가상한제 적용 여부, ③ 투기과열지구 지정 여부를 각각 확인하셔야 합니다. 모집공고에 상한제 적용 여부가 표시되어 있는지도 살펴보세요.

전매제한은 분양가상한제 적용주택인지 여부뿐 아니라 투기과열지구 해당 여부 등에도 영향을 받으므로, 전매 가능 시점을 판단할 때는 모집승인 신청 시점과 주택 유형을 함께 확인해야 합니다.