근린생활시설 내 고시원을 운영하는 경우 종합부동산세 과세대상인가요?

근린생활시설 안에서 고시원을 운영하더라도 고시원이라는 명칭만으로 종합부동산세 과세 여부가 정해지지는 않습니다. 건물의 실제 구조·사용 상태와 재산세 과세 구분에 따라 주택분 종부세 대상이 될 수도 있고, 건물은 종부세 대상이 아니면서 토지만 토지분 종부세 대상이 될 수도 있습니다.

주택으로 보는 경우

종부세의 주택 과세 여부는 주택분 재산세 과세대상인지가 중요합니다. 각 실이 독립된 주거생활이 가능한 구조인지, 실제로 어떻게 사용되는지 등을 함께 살펴야 합니다. 근린생활시설로 허가·등재되어 있다는 사실만으로 주택 과세를 배제할 수는 없습니다.

서울행정법원은 고시원이라고 주장한 건물의 각 실에 세탁기·싱크대 등 독립 취사시설이 설치되어 있고, 건물의 구조와 사용 실태 등을 종합해 주택으로 판단한 사례가 있습니다. 다만 이는 구체적인 사실관계에 따른 하급심 판결이므로, 모든 고시원에 그대로 적용되는 기준은 아닙니다.

주택분으로 과세되는 경우에는 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 소유자를 기준으로 주택 공시가격을 합산합니다. 일반적인 개인은 9억원, 1세대 1주택자는 12억원을 공제한 뒤 공정시장가액비율 등을 적용해 과세표준을 계산합니다. 요건을 갖춘 합산배제 주택은 합산에서 제외될 수 있습니다.

주택으로 보지 않는 경우

건물이 일반 건축물로 재산세 과세된다면 그 건물 자체는 주택분 종부세 대상이 아닙니다. 다만 부속토지가 재산세상 종합합산 또는 별도합산 토지로 분류되면, 전국 합산 공시가격이 각각 5억원 초과 또는 80억원 초과일 때 토지분 종부세 대상이 될 수 있습니다. 토지의 과세 구분과 공시가격은 재산세 과세내역에서 확인하셔야 합니다.

우선 6월 1일 기준 재산세 고지서에서 건물이 주택분인지 건축물분인지, 토지가 종합합산인지 별도합산인지 확인하고, 실제 각 실의 구조와 이용 상태도 함께 검토하시는 것이 좋습니다.