건물 전세권의 효력이 토지에도 미치는 경우는 어떤 때인가요?

건물에 설정한 전세권의 효력이 토지 이용권에도 미치는 경우는 타인의 토지 위에 있는 건물에 전세권을 설정한 때입니다. 이때 건물 소유를 위한 지상권이나 임차권이 있다면, 건물 전세권의 효력은 그 권리에도 미칩니다(민법 제304조제1항).

토지 이용권을 없애려면 전세권자의 동의가 필요합니다

전세권설정자는 전세권자의 동의 없이 해당 지상권이나 임차권을 소멸시키는 행위를 할 수 없습니다(민법 제304조제2항). 따라서 건물 전세권이 설정된 뒤 토지 이용권을 일방적으로 없애 건물 전세권자의 토지 사용을 막을 수는 없습니다.

다만 이는 토지 자체에 전세권이 설정된다는 뜻은 아닙니다. 건물 전세권의 효력이 건물 소유를 위한 지상권·임차권에 미치는 것이므로, 등기부에서 건물 전세권과 토지 이용권의 종류·내용을 각각 확인해야 합니다.

토지와 건물이 같은 소유자였던 경우

민법 제305조는 별도의 경우를 정합니다. 토지와 건물이 같은 사람 소유일 때 건물에 전세권을 설정한 후 토지 소유권이 다른 사람에게 넘어가면, 새 토지소유자는 전세권설정자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 지료는 당사자가 청구하면 법원이 정합니다(민법 제305조제1항). 이 경우 대지소유자는 그 대지를 다른 사람에게 임대하거나 그 토지를 목적으로 지상권·전세권을 설정할 수 없습니다(같은 조 제2항).

따라서 실제 적용 여부는 전세권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 같았는지, 건물이 타인의 토지에 있었는지, 건물 소유를 위한 지상권·임차권이 있었는지, 토지 소유권이 언제 이전됐는지에 따라 달라집니다. 토지·건물 등기부와 전세권 설정계약을 함께 살펴보셔야 합니다.