무허가건축물 소유자도 재개발 조합원 자격을 가질 수 있나요?

무허가건축물 소유자는 법률상 당연히 재개발 조합원이 되는 것은 아니지만, 조합 정관이 일정한 범위에서 자격을 인정하고 정관 요건을 충족하면 예외적으로 조합원이 될 수 있습니다.

도시 및 주거환경정비법상 재개발 조합원은 원칙적으로 정비구역 내 토지·건축물의 소유자 또는 지상권자입니다. 다만 대법원은 여기서 말하는 건축물은 원칙적으로 적법한 건축물이며, 무허가건축물은 자동으로 포함되지 않는다고 봅니다. 무허가건축물 소유자에게도 자격을 인정하면 위법한 건축으로 사업 이익을 얻거나 적법한 토지소유자의 권리를 침해할 우려가 있기 때문입니다.

예외적으로 조합이 정관에 무허가건축물 소유자의 조합원 자격을 정해 둘 수 있습니다. 따라서 실제로는 해당 조합 정관에 인정 규정이 있는지, 그 규정이 정한 건축물의 종류와 증명 요건을 충족하는지가 핵심입니다. 예를 들어 서울시 조례와 정관에서 ‘특정무허가건축물’만 인정하도록 정한 경우에는, 일반적으로 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물에 해당하는지와 자기 소유임을 입증했는지 등을 확인해야 합니다. 이 기준은 지역 조례와 해당 조합 정관에 따라 달라질 수 있습니다.

또 무허가건축물이 여러 차례 양도됐다면 최초 건축자라는 이유만으로 조합원 자격이 인정되는 것은 아닙니다. 정관이 사실상 소유자를 기준으로 하는 경우, 최종 양수인이 실제로 점유·사용·수익하는지, 취득 경위, 재산세 납부, 무허가건축물 관리대장 기재, 주거용인 경우 주민등록 여부 등을 종합해 판단할 수 있습니다. 구조물 자체도 사회통념상 독립된 건물로 볼 수 있는 구조와 형태를 갖춰야 할 수 있습니다.

우선 조합 정관의 무허가건축물 관련 조항과 해당 시·도 조례를 확인하시고, 무허가건물확인원·재산세 과세자료·관리대장·매매계약서·점유 및 거주 자료 등 소유와 취득 경위를 뒷받침하는 자료를 모아 조합에 자격 인정 여부를 서면으로 확인하는 것이 좋습니다. 정관에 인정 규정이 없거나 정관상 요건을 충족하지 못하면 무허가건축물만으로 조합원 자격을 주장하기 어렵습니다.